Depuis le 21 février 2026, un investisseur peut amortir fiscalement une partie du prix d’un logement loué nu grâce au dispositif Relance logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun. Dans le neuf, le taux annuel atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Dans l’ancien réhabilité, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. Cette nouvelle mécanique modifie l’arbitrage fiscal qui opposait jusqu’ici principalement location meublée et location nue avec travaux.
La rentrée 2026 ouvre ainsi trois trajectoires distinctes. Le Jeanbrun rémunère fiscalement un engagement locatif encadré. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) conserve l’amortissement au régime réel, avec une fiscalité de la revente durcie depuis 2025. Le déficit foncier concentre son intérêt sur les dépenses déductibles d’un logement loué nu, avec un plafond temporairement rehaussé pour certaines rénovations énergétiques. Leur intérêt respectif dépend du prix du logement, du poids des travaux, du niveau des loyers, de la tranche d’imposition, de la durée de détention et de la liberté locative recherchée.
Jeanbrun installe l’amortissement dans la location nue
La loi de finances pour 2026 a introduit une mécanique jusque-là absente du régime courant de la location nue. Pour les investissements éligibles réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le bailleur peut déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. Le dispositif vise les logements situés en France dans des bâtiments d’habitation collectifs. Il couvre le neuf, la vente en l’état futur d’achèvement et certaines opérations lourdes dans l’ancien.
L’assiette d’amortissement ne correspond pas à l’intégralité du prix. La valeur du foncier est fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, ce qui laisse jusqu’à 80 % du prix amortissable. Un appartement neuf acheté 250 000 € ouvre ainsi une base maximale de 200 000 €. En location intermédiaire, le taux de 3,5 % conduit théoriquement à une déduction annuelle de 7 000 €, sous réserve des autres limites du dispositif.
Cette déduction s’accompagne d’un cadre locatif précis. Le propriétaire s’engage pendant au moins 9 ans à louer le logement nu comme résidence principale. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026 en métropole, le plafond de loyer mensuel atteint par exemple 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1, avant application des règles de calcul prévues par le dispositif. Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être son parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.
Le plafond annuel des amortissements Jeanbrun atteint 8 000 € par foyer fiscal. Il est porté à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus provenant des logements amortis relèvent de la location sociale et à 12 000 € lorsque cette proportion concerne la location très sociale. L’option est irrévocable pour le logement concerné et exclut le micro-foncier. Le dispositif échappe au plafonnement global des avantages fiscaux.
| 250 000 € dans le neuf, combien peut représenter l’amortissement ? Hypothèse construite pour l’article Un investisseur achète en septembre 2026 un appartement neuf de 250 000 €, net de frais retenus pour cette simulation, et choisit la location intermédiaire sous le dispositif Jeanbrun. La valeur du foncier étant estimée forfaitairement à 20 %, la base amortissable ressort à 200 000 €. Avec un taux annuel de 3,5 %, l’amortissement atteint 7 000 € par an. Si le revenu foncier avant amortissement s’élève à 9 000 €, la déduction ramène ce montant à 2 000 €, avant application de la fiscalité correspondante. Le calcul mesure uniquement l’effet de l’amortissement. Il n’intègre ni financement, ni charges supplémentaires, ni évolution du prix du logement, afin d’isoler le mécanisme fiscal. |
L’ancien éligible obéit à des conditions plus exigeantes sur les travaux. Sont notamment concernés certains logements vétustes pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et permettent une réhabilitation lourde conduisant à un diagnostic de performance énergétique (DPE) A ou B. Le taux d’amortissement y est inférieur à celui du neuf, mais les travaux de réhabilitation sont intégrés à son calcul. L’arbitrage dépend donc du coût global de l’opération et du loyer réalisable après rénovation.
La revente doit être intégrée dès l’achat. Pour calculer la plus-value ultérieure d’un logement ayant bénéficié du Jeanbrun, le prix d’acquisition est diminué des amortissements effectivement déduits. Une économie d’impôt obtenue pendant la détention peut ainsi augmenter la plus-value imposable lors de la cession. Le choix gagne à être évalué sur la durée probable de conservation du bien plutôt qu’à partir de la première déclaration fiscale.
Le LMNP conserve son intérêt fiscal pendant la détention
La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que la location nue relève des revenus fonciers. Cette différence permet au bailleur au régime réel d’amortir sur le plan comptable le logement et le mobilier selon les règles applicables, en plus de déduire les charges admises. Pour un investissement générant régulièrement des loyers, cette architecture peut réduire fortement le bénéfice imposable pendant plusieurs années.
Le statut LMNP dépend de la situation du foyer. Lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer restent inférieures ou égales à 23 000 €, l’activité demeure non professionnelle. Au-delà de 23 000 €, elle reste également non professionnelle lorsque ces recettes n’excèdent pas les autres revenus professionnels du foyer pris en compte pour cette qualification. Le passage en loueur en meublé professionnel intervient lorsque les deux conditions prévues sont simultanément réunies.
Le micro-BIC reste disponible pour les locations meublées d’habitation de longue durée sous le seuil applicable, porté à 83 600 € pour les années 2026 à 2028. Il applique un abattement forfaitaire et dispense du calcul des charges réelles. Pour un propriétaire supportant des intérêts d’emprunt, des frais et disposant d’une base amortissable importante, le régime réel peut produire un résultat fiscal très différent. Le choix demande alors une projection comptable sur plusieurs exercices.
L’évolution majeure se situe désormais à la sortie. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel par un LMNP doivent, sauf exceptions prévues par la loi, être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu fiscalement est diminué des amortissements déduits. L’avantage obtenu pendant la détention n’a donc plus la même neutralité lors de la revente qu’avant la réforme.
| L’amortissement LMNP après la réforme de la plus-value Hypothèse construite pour l’article Un propriétaire achète un appartement 200 000 € et le conserve pendant 10 ans en LMNP au régime réel. Sur cette période, supposons que 45 000 € d’amortissements relatifs au bien aient été effectivement déduits dans les conditions prévues par le régime. Pour une cession relevant des nouvelles règles, ces amortissements interviennent dans le calcul fiscal de la plus-value en diminuant le prix d’acquisition retenu. L’analyse d’un projet LMNP en 2026 doit donc chiffrer deux périodes distinctes. La première correspond aux économies fiscales réalisées pendant l’exploitation. La seconde concerne l’imposition susceptible d’apparaître lors de la vente. Une comparaison patrimoniale cohérente additionne ces deux effets sur toute la durée de détention envisagée. |
La location meublée conserve parallèlement des caractéristiques économiques propres. Le mobilier doit répondre à la liste réglementaire permettant au locataire d’occuper normalement le logement. L’exploitation implique le renouvellement de certains équipements et une comptabilité plus développée au réel. Dans des marchés où les étudiants, jeunes actifs ou salariés en mobilité recherchent des logements équipés, le niveau de demande peut justifier ce mode d’exploitation. Dans une zone dominée par des familles recherchant une occupation longue, l’avantage fiscal ne compense pas nécessairement une inadéquation entre le produit et le marché locatif.
Le choix du LMNP prend ainsi davantage de sens lorsque la location meublée correspond intrinsèquement au logement et à sa clientèle. Un studio proche d’une université, un appartement destiné à des actifs mobiles et un grand logement familial en périphérie n’appellent pas la même stratégie. La fiscalité doit être appliquée à un marché locatif identifié, faute de quoi l’optimisation du résultat imposable risque d’être absorbée par une vacance supérieure ou une rotation plus fréquente.
Le déficit foncier valorise les opérations riches en travaux
Un investisseur qui achète un logement ancien destiné à la location nue peut déduire de ses revenus fonciers les charges admises par le régime réel. Lorsque ces dépenses conduisent à un résultat négatif, la fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. L’excédent et la fraction correspondant aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cette mécanique prend davantage d’intérêt lorsque l’acquisition nécessite d’importants travaux déductibles. Elle procure un effet fiscal concentré sur les années où les dépenses sont effectivement supportées, contrairement à l’amortissement qui répartit son incidence sur une période longue. Un foyer imposé dans une tranche élevée peut donc retirer un gain fiscal immédiat d’une rénovation lourde, à condition que les dépenses répondent aux critères de déductibilité.
Le calendrier 2026 comporte une disposition temporaire importante. Pour certaines dépenses de rénovation énergétique, le plafond d’imputation sur le revenu global peut atteindre jusqu’à 21 400 € par an. Les travaux doivent permettre à un logement classé E, F ou G de parvenir à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Les dépenses concernées doivent notamment avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le relèvement s’effectue sur option lors de la déclaration.
Toutes les dépenses engagées dans un logement ancien ne créent cependant pas du déficit foncier. Le prix d’acquisition du bien n’est pas déductible. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement suivent également un traitement différent des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration admises selon la nature du local. Un projet acheté principalement pour sa décote, avec peu de dépenses fiscalement déductibles, offre donc moins de matière au mécanisme.
| 30 000 € de travaux : quelle fraction peut réduire le revenu global ? Hypothèse construite pour l’article Un bailleur louant nu au régime réel perçoit 12 000 € de revenus fonciers annuels. Il supporte 4 000 € d’intérêts d’emprunt et 30 000 € d’autres charges déductibles au cours de la même année. Les revenus couvrent prioritairement les 4 000 € d’intérêts. Après prise en compte des autres charges, le déficit atteint 22 000 €. Dans le régime de droit commun, la fraction provenant des charges autres que les intérêts peut être imputée sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Le solde suit les règles de report sur les revenus fonciers ultérieurs. Si une fraction suffisante des dépenses répond aux conditions du relèvement temporaire applicable à la rénovation énergétique, le montant imputable sur le revenu global peut être supérieur, jusqu’à la limite maximale de 21 400 €. |
Le déficit foncier impose aussi une contrainte après son utilisation. Lorsqu’un déficit est imputé sur le revenu global, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation, sauf exceptions prévues. Une vente anticipée ou un changement d’affectation peut remettre en cause l’avantage. Cette durée doit être rapprochée du calendrier patrimonial du propriétaire avant de lancer les travaux.
3 régimes fiscaux, 3 contraintes économiques
Le Jeanbrun se distingue par son engagement locatif de 9 ans et ses plafonds de loyers et de ressources. L’investisseur échange une partie de sa liberté contre un amortissement du prix d’acquisition. Le mécanisme devient plus intéressant lorsque le loyer plafonné reste proche du loyer de marché. Si un appartement pourrait être loué nettement plus cher sans dispositif, le manque à gagner locatif doit être chiffré sur toute la période d’engagement avant de valoriser l’économie fiscale.
Cette question est très localisée. Un plafond de 14,64 € par m² en zone A peut être voisin du loyer libre dans une commune et sensiblement inférieur dans une autre. Deux appartements achetés au même prix et relevant de la même zone fiscale peuvent donc produire des résultats patrimoniaux différents. L’adresse, la surface et la tension locative restent déterminantes dans le calcul.
Le LMNP laisse davantage de latitude dans le choix du logement et ne repose pas sur l’engagement Jeanbrun de 9 ans. Sa cohérence dépend toutefois d’une demande réelle pour la location meublée, de la capacité à gérer les obligations comptables et de l’effet de la réintégration des amortissements lors de la cession. Pour un investisseur envisageant une revente à moyen terme, cette dernière donnée pèse désormais davantage dans la projection.
Le déficit foncier privilégie une autre configuration. Il prend sa force au moment où des dépenses déductibles importantes sont engagées. Une fois les travaux absorbés fiscalement, le bien retrouve le fonctionnement courant d’une location nue au réel. Cette stratégie correspond donc davantage à une opération où la rénovation fait partie de la création de valeur immobilière qu’à un logement récent nécessitant peu de dépenses.
| Le loyer plafonné Jeanbrun absorbe-t-il l’avantage fiscal ? Hypothèse construite pour l’article Un logement de 50 m² pourrait être loué 850 € par mois sur son marché local. Le plafond applicable à l’opération Jeanbrun étudiée conduit, après calcul réglementaire, à un loyer maximal hypothétique de 750 €. L’écart atteint 100 € par mois, soit 1 200 € sur une année et 10 800 € sur 9 ans, avant toute revalorisation. Si l’amortissement procure au propriétaire une économie d’impôt annuelle de 2 100 €, son avantage fiscal théorique atteint 18 900 € sur 9 ans à fiscalité constante. L’écart entre les deux montants ressort à 8 100 € en faveur du dispositif avant prise en compte des autres variables. Le calcul doit être refait avec le loyer de marché réel, le plafond réglementaire exact du logement, la tranche d’imposition du foyer et les charges. Un avantage fiscal de 18 900 € peut perdre une grande partie de son intérêt si l’engagement locatif réduit les recettes de plusieurs milliers d’euros. |
La fiscalité de sortie rapproche par ailleurs Jeanbrun et LMNP sur un point devenu déterminant en 2026. Dans les deux cas, les amortissements déduits ont désormais une incidence sur la base servant au calcul de la plus-value selon les règles propres à chaque régime. Le déficit foncier fonctionne différemment puisqu’il repose sur la déduction de charges et de travaux plutôt que sur l’amortissement du prix d’achat. Pour une détention de 8 ans, 15 ans ou 25 ans, cette différence peut modifier le classement final entre les stratégies.
Partir du logement avant de choisir le régime
Une acquisition neuve en bâtiment collectif destinée à une location nue longue mérite désormais une simulation Jeanbrun dès lors que le loyer réglementé reste compatible avec le marché local. Le calcul doit inclure le prix, la fraction amortissable, le taux correspondant au niveau de location retenu, la fiscalité du foyer et l’écart éventuel entre loyer plafonné et loyer libre. L’engagement de 9 ans élimine d’emblée ce choix pour un propriétaire qui prévoit de récupérer rapidement le logement.
Un bien adapté à la demande meublée appelle une projection LMNP sur la durée de détention prévue. Le résultat fiscal annuel au réel doit être rapproché des coûts de mobilier, de comptabilité et de rotation locative, puis complété par une estimation de la fiscalité de sortie intégrant les amortissements. Cette seconde étape est devenue indispensable depuis 2025.
Un appartement ancien nécessitant une rénovation importante conduit à examiner d’abord la nature fiscale des travaux. Lorsque la majorité des dépenses est déductible et que le foyer dispose d’un revenu suffisamment élevé pour absorber l’imputation, le déficit foncier peut procurer un effet rapide. Une rénovation énergétique éligible réalisée dans le calendrier actuel mérite une vérification supplémentaire avant le 31 décembre 2027 en raison du plafond temporairement rehaussé.
La comparaison finale doit être réalisée en euros après impôt sur une durée commune. Pour chaque scénario, il faut additionner l’apport, les mensualités de crédit, les loyers réellement encaissables, les charges, les travaux, les coûts de gestion et la fiscalité pendant la détention, puis estimer la valeur nette récupérable lors de la vente. Le régime qui réduit le plus l’impôt la première année peut ainsi produire un patrimoine final inférieur si le logement est surpayé, si les loyers sont trop contraints ou si la sortie fiscale absorbe une fraction importante du gain.
| 6 données à réunir avant de choisir Le prix total de l’opération Prix d’acquisition, frais, mobilier éventuel et travaux doivent être séparés. Le loyer de marché Il doit provenir de biens comparables dans le secteur, et non du loyer nécessaire pour équilibrer le financement. La nature des travaux Elle détermine leur traitement fiscal et l’accès éventuel au relèvement temporaire du déficit foncier. La tranche marginale d’imposition Une même déduction ne procure pas la même économie d’impôt à 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. La durée probable de détention Elle permet d’intégrer la fiscalité de la revente et de répartir les coûts d’acquisition sur une période réaliste. La stratégie locative cohérente avec l’adresse Location nue ou meublée, niveau de loyer, profil des occupants et rotation attendue doivent être définis avant de retenir le régime fiscal. |
Références
Service Public, Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (déduction des revenus fonciers)
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F39735
Légifrance, LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 – Article 47
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000053508409
Direction générale des Finances publiques, Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?
Direction générale des Finances publiques, BAREME – BA – BIC – BNC – Seuils des régimes d’imposition (BA – BIC – BNC) et seuil de la dispense de bilan (BIC)
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14069-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000044-20260819
Direction générale des Finances publiques, RFPI – Revenus fonciers – Détermination du résultat foncier – Base d’imposition – Modalités d’imputation des déficits fonciers
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916
Légifrance, Code général des impôts – Article 156
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050079659
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