Outil gratuit · Mis à jour Avril 2026
Simulateur de
prêt immobilier.
Calculez votre mensualité, votre capacité d’emprunt et consultez les taux réels du marché. Sans inscription, résultats immédiats.
3,00%
Meilleur taux 20 ans
35%
Taux d’endettement max
25 ans
Durée max HCSF
Étape 1
Calculer ma mensualité
Prix du bien
250 000 €
50 000 €800 000 €
Apport personnel
50 000 €
0 €300 000 €
Assurance emprunteur
0,25 %/an
0,10 %0,60 %
Durée et taux
Exclusif Club
Votre effort réel avec le dispositif Jeanbrun
Mensualité brute
—
Ce que vous payez à la banque
Effort réel après Jeanbrun
—
Après déduction fiscale TMI 30%
Voir le tableau d’amortissement
| Année | Mensualité | Intérêts | Capital remboursé | Capital restant dû |
|---|
Étape 2
Calculer ma capacité d’emprunt
Revenus nets mensuels du foyer
4 000 €/mois
1 500 €15 000 €
Charges mensuelles existantes
0 €/mois
0 €3 000 €
Capacité d’emprunt estimée
—€
Hors assurance · Durée 20 ans · Taux 3,26%
Mensualité max (35%)
—
Reste pour le prêt
—
Taux d’endettement actuel
0%
Renseignez vos revenus
01Au-delà de 35% d’endettement, votre dossier sera refusé par la banque. C’est la règle HCSF en vigueur depuis 2021.
02Un crédit conso de 200€/mois réduit votre capacité d’emprunt d’environ 30 000€. Soldez vos crédits avant de présenter votre dossier.
03Le saut de charge est analysé par la banque. Si votre future mensualité est proche de votre loyer actuel, c’est un signal de stabilité apprécié.
Référence
Taux du marché — Avril 2026
| Profil | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| Excellent Hauts revenus, apport 20%+, CDI stable |
2,60 % | 2,85 % | 3,00 % | 3,15 % |
| Bon Revenus stables, apport 10-20%, CDI |
2,85 % | 3,07 % | 3,26 % | 3,38 % |
| Standard Revenus moyens, apport < 10% |
3,10 % | 3,30 % | 3,50 % | 3,65 % |
Taux fixes hors assurance emprunteur. Sources : CAFPI, Meilleurtaux, Empruntis — avril 2026.
Ces taux sont des fourchettes indicatives de marché, non contractuels. Votre taux réel dépend de votre profil, de votre région et des conditions de votre banque.
Taux d’usure (Banque de France, 1er avril 2026) : 6,20% maximum toutes durées confondues.
Ces taux sont des fourchettes indicatives de marché, non contractuels. Votre taux réel dépend de votre profil, de votre région et des conditions de votre banque.
Taux d’usure (Banque de France, 1er avril 2026) : 6,20% maximum toutes durées confondues.
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1
Un expert analyse votre capacité réelle et votre dossier2
Il compare les offres adaptées à votre profil3
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Indicateurs clés — Avril 2026
Taux d’usure (toutes durées)6,20 %
Taux directeur BCE2,50 %
OAT 10 ans France3,40 %
Meilleur taux 20 ans3,00 %
Taux d’endettement max35 %
Durée max HCSF25 ans
Taux indicatifs. Sources : Banque de France, BCE, CAFPI, Meilleurtaux — avril 2026.
Réduire votre effort mensuel
Le dispositif Jeanbrun (statut bailleur privé) permet de réduire significativement votre effort de trésorerie mensuel via l’amortissement fiscal.
Simulateur JeanbrunQuestions fréquentes
Tout comprendre sur le crédit immobilier.
Comment la banque calcule-t-elle mon taux d’endettement ?+
Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges mensuelles (remboursements de crédits, futur prêt) et vos revenus nets. Depuis janvier 2021, la règle HCSF fixe un plafond à 35% des revenus nets, assurance comprise. Au-delà, votre dossier sera systématiquement refusé sauf dérogation exceptionnelle (moins de 20% des dossiers).
Quelle assurance emprunteur choisir ?+
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni pénalités. L’assurance bancaire coûte généralement entre 0,20% et 0,40% du capital emprunté par an. Une délégation d’assurance externe peut réduire ce coût de 30 à 50%, soit plusieurs milliers d’euros économisés sur la durée du prêt.
Faut-il obligatoirement un apport ?+
Non, mais un apport améliore significativement vos conditions. Les banques exigent généralement au minimum de couvrir les frais de notaire (7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf). Un apport de 10% du prix du bien vous permet d’accéder aux meilleurs taux. En dessous, certains établissements refusent ou appliquent une surprime.
Quelle durée de prêt choisir en 2026 ?+
La durée maximale autorisée par la règle HCSF est de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). En 2026, le 20 ans reste le meilleur compromis mensualité/coût total. Le 25 ans est conseillé si votre capacité d’emprunt est limitée, mais le surcoût en intérêts est significatif. Évitez le 25 ans si vous pouvez faire le même achat en 20 ans.
Le taux d’usure peut-il bloquer mon dossier ?+
Le taux d’usure fixé par la Banque de France au 1er avril 2026 est de 6,20% (TAEG maximum légal). Le TAEG inclut le taux d’intérêt, l’assurance, les frais de dossier et les garanties. Avec des taux nominaux autour de 3%, le risque d’usure est très faible pour les dossiers standards en 2026.