Au 2 septembre 2026, la dernière statistique officielle disponible sur l’ancien dessine un marché nettement différent de celui de 2023 et 2024. Les prix ont progressé de 0,2 % au premier trimestre et sont restés quasiment stables sur un an, à +0,1 %. Les indicateurs de rentrée confirment cette absence de direction nationale franche, avec des écarts marqués entre les territoires. Dans le même temps, le crédit s’est de nouveau renchéri après la détente observée en 2025. Les taux proposés sur vingt ans se situent autour de 3,5 % à 3,7 % début septembre pour une large part des dossiers.
Pour l’investisseur qui espère acheter moins cher dans six ou douze mois, le raisonnement devient donc plus exigeant. Une baisse future du prix d’acquisition peut améliorer une opération, mais sa valeur doit être rapprochée des loyers auxquels l’investisseur renonce pendant l’attente, du financement qu’il obtiendra alors, des caractéristiques du bien recherché et de la durée pendant laquelle il prévoit de le conserver. Quelques points de baisse affichés sur un baromètre immobilier peuvent perdre une grande partie de leur intérêt économique une fois ces éléments réunis.
Un marché trop hétérogène pour miser sur une baisse générale
Le recul spectaculaire observé au sortir de la remontée des taux appartient désormais à une autre séquence. Au premier trimestre 2024, les prix des logements anciens reculaient encore de 5,2 % sur un an en France. Deux ans plus tard, leur variation annuelle est revenue autour de zéro. Le mouvement d’ajustement qui avait permis aux acquéreurs d’obtenir des rabais sensibles s’est donc fortement atténué à l’échelle du pays.
L’activité s’est parallèlement redressée. Les Notaires de France comptabilisaient 949 000 transactions dans l’ancien sur douze mois à fin mai 2026, soit 5,7 % de plus qu’un an auparavant. Cette remontée ne garantit aucune hausse future des prix. Elle réduit toutefois la pertinence d’un scénario fondé sur l’idée qu’une nouvelle correction nationale serait nécessairement imminente. Un marché où davantage de ventes se réalisent peut absorber une partie des biens correctement positionnés avant qu’un acheteur ayant choisi de patienter revienne sur le marché.
Les moyennes françaises renseignent d’ailleurs assez mal un projet d’investissement. Les données disponibles à la rentrée 2026 montrent des trajectoires opposées selon les villes. Les prix sont quasiment stables à Paris et reculent légèrement dans l’ensemble des dix plus grandes villes de province, tandis que certaines communes enregistrent des mouvements beaucoup plus prononcés. Montpellier, Nantes ou Nice affichent des baisses annuelles dans les indicateurs de rentrée, alors que Bordeaux ou Rennes progressent. Entre deux quartiers d’une même agglomération, l’écart peut être encore plus important selon la typologie, l’état du logement, sa performance énergétique et la profondeur du marché locatif.
Un investisseur gagnera donc davantage à observer le nombre de biens comparables proposés, leur durée de commercialisation, les négociations réellement obtenues et le niveau des loyers qu’à attendre un signal national. Un studio proche d’une gare universitaire, un deux-pièces dans un quartier où l’offre locative manque et une maison située dans une commune où les stocks de biens augmentent ne suivent pas la même mécanique de prix. Le moment d’achat pertinent se décide d’abord sur ce marché de quelques rues ou de quelques quartiers.
| À vérifier avant de parier sur une baisse locale Une baisse devient crédible lorsque plusieurs indices convergent. Le stock de logements comparables augmente depuis plusieurs mois, les délais de vente s’allongent, les annonces reviennent régulièrement après avoir été retirées, les prix affichés sont abaissés en cours de commercialisation et des transactions récentes se concluent sous les références utilisées par les vendeurs. À l’inverse, une offre rare associée à une demande locative forte réduit la probabilité de retrouver quelques mois plus tard un actif équivalent à meilleur prix. L’investisseur peut demander à l’agent immobilier ou au notaire les références de ventes récentes, puis comparer plusieurs biens de même surface, de même époque et de même niveau énergétique. La baisse moyenne d’une ville devient peu informative lorsque le logement recherché appartient à un segment où les stocks restent faibles. |
Le seuil de baisse qui compense une année sans loyers
Patienter possède un coût très concret pour un investissement locatif puisque le bien qui aurait pu produire des loyers n’est pas encore acquis. Pour déterminer si l’attente est rémunératrice, la baisse espérée doit donc être comparée au revenu locatif net auquel l’investisseur renonce.
Prenons un logement proposé 250 000 € et susceptible de dégager 13 200 € de loyers annuels, soit 1 100 € par mois. Après 2 900 € de taxe foncière, charges restant au propriétaire, assurance, entretien courant et provision pour vacance, le revenu annuel avant fiscalité et financement ressort à 10 300 €. Une année d’attente représente ainsi un manque à gagner équivalent à 4,12 % du prix du logement.
Ce seuil change fortement selon le rendement du bien. Avec un logement offrant seulement 2,5 % de revenu net avant financement, une correction de 3 % du prix peut suffire à rémunérer une année d’attente. Pour un actif produisant 5 % nets, patienter douze mois dans l’espoir d’obtenir une baisse de 2 % ou 3 % devient économiquement beaucoup moins convaincant. Le taux de rendement initial agit ainsi comme le prix du temps.
La durée prévue de détention modifie également le calcul. Une économie de 10 000 € à l’achat pèse fortement sur une opération revendue trois ans plus tard. Répartie sur vingt ans de détention et comparée à plusieurs années de loyers, elle prend une place beaucoup moins dominante. La recherche du point bas du marché produit donc davantage d’effet sur une stratégie de courte durée que sur un investissement conservé pendant quinze ou vingt ans, sous réserve que le prix payé au départ reste cohérent.
| Simulation – combien doit baisser un bien de 250 000 € ? Hypothèse construite pour l’article. Prix demandé en septembre 2026, 250 000 €. Loyer mensuel potentiel, 1 100 €. Loyers annuels, 13 200 €. Taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien et vacance retenus dans l’hypothèse, 2 900 € par an. Revenu annuel avant fiscalité et financement, 10 300 €. Si l’investisseur achète douze mois plus tard après une baisse de 5 %, le prix tombe à 237 500 €. L’économie brute sur l’acquisition atteint 12 500 €. Pendant cette année, il a renoncé à 10 300 € de revenu locatif dans notre hypothèse. Son gain économique lié à la baisse du prix est donc ramené à environ 2 200 €, avant prise en compte du crédit, de la fiscalité et des frais d’acquisition. Avec les mêmes hypothèses, le prix devrait reculer de plus de 4,1 % sur un an pour couvrir le seul revenu locatif abandonné. Cette simulation n’est ni une prévision de prix ni une moyenne du marché. Elle mesure le niveau de correction nécessaire pour qu’une année d’attente commence à produire un avantage économique. |
Le crédit peut effacer plusieurs points de baisse
Le prix du logement n’est qu’une composante de l’investissement lorsque l’achat repose sur l’emprunt. Or les conditions de financement ont cessé de s’améliorer au cours de 2026. La Banque de France mesurait encore un taux moyen de 3,21 % sur les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations en mai. À la rentrée, les baromètres de courtage et de marché situent de nombreux taux sur vingt ans autour de 3,5 % à 3,7 %. Cette remontée montre combien il serait risqué de construire une décision sur l’hypothèse simultanée d’une baisse des prix et d’une baisse du coût du crédit.
Pour un investissement financé sur vingt ans, une variation de quelques dixièmes de point produit des milliers d’euros d’intérêts supplémentaires. Elle modifie aussi la mensualité et donc le taux d’effort étudié par la banque. Le Haut Conseil de stabilité financière impose toujours aux établissements un taux d’effort maximal de 35 % dans le cadre général des crédits immobiliers et une durée maximale de vingt-cinq ans, avec une marge de flexibilité accordée aux banques sur une fraction de leur production. Un investisseur déjà endetté peut donc voir un projet moins cher devenir plus difficile à financer si les taux remontent.
Cette question prend une importance supplémentaire pour les ménages qui envisagent plusieurs acquisitions. Acheter 5 % moins cher dans un an apporte une économie immédiate sur la valeur du bien. Perdre dans l’intervalle plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt peut empêcher l’achat du logement visé ou réduire la surface accessible. Le résultat patrimonial dépend alors davantage de la structure du financement que du rabais obtenu.
Le système français protège toutefois l’emprunteur une fois le prêt signé puisque les crédits immobiliers sont presque exclusivement consentis à taux fixe. La Banque de France estime que les prêts à taux fixe représentent environ 99 % de la production et de l’encours. Sécuriser aujourd’hui un financement compatible avec le rendement d’un actif revient donc à figer une partie importante de son économie pour la durée du prêt. Attendre revient à laisser cette variable ouverte.
| Simulation – une baisse de 5 % avec un taux supérieur de 0,50 point Hypothèse construite pour l’article, hors assurance, fiscalité et frais d’acquisition. Achat immédiat Prix du logement, 250 000 € Apport, 50 000 € Emprunt, 200 000 € sur vingt ans Taux retenu, 3,21 % Mensualité, environ 1 130 € Intérêts versés sur vingt ans, environ 71 300 € Achat douze mois plus tard Baisse hypothétique du prix, 5 % Nouveau prix, 237 500 € Apport maintenu à 20 % du prix, 47 500 € Emprunt, 190 000 € sur vingt ans Taux hypothétique, 3,71 % Mensualité, environ 1 123 € Intérêts versés sur vingt ans, environ 79 400 € Le logement coûte alors 12 500 € de moins et le capital emprunté diminue de 10 000 €. Malgré cela, la mensualité ne baisse que d’environ 8 € et la charge totale d’intérêts augmente d’un peu plus de 8 000 €. Si l’on ajoute les 10 300 € de revenu locatif abandonné dans la première simulation, l’avantage procuré par la baisse du prix disparaît dans cet exemple. Le taux de 3,71 % utilisé dans le second scénario constitue une hypothèse de calcul. Il ne s’agit pas d’une prévision des conditions de crédit en septembre 2027. |
Les situations où patienter conserve une logique patrimoniale
Certains projets justifient malgré tout de rester en dehors du marché quelques mois. Le premier cas concerne les actifs manifestement surévalués. Lorsqu’un logement est proposé 10 % ou 15 % au-dessus des transactions comparables et que le vendeur refuse toute négociation, le manque à gagner locatif ne suffit pas à rendre l’achat rationnel. Acheter rapidement un actif trop cher enferme l’investisseur dans une rentabilité médiocre et réduit sa marge lors de la revente.
L’évolution de l’offre locale peut également plaider pour l’attente. Une commune où plusieurs programmes arrivent simultanément sur le marché, un quartier dont l’attractivité locative se dégrade ou une zone enregistrant une accumulation durable d’annonces peuvent offrir un meilleur rapport de force aux acheteurs quelques mois plus tard. La décision repose alors sur des éléments observables propres au secteur, et non sur l’espoir d’une correction nationale.
La qualité énergétique mérite un examen distinct. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne peut plus être proposé à la location dans les conditions prévues par la réglementation depuis 2025. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034. À moins de deux ans de l’échéance concernant les biens F, un investisseur qui envisage ce type d’acquisition doit chiffrer les travaux nécessaires avant de comparer les prix. Un appartement vendu 15 000 € sous le marché avec 30 000 € de rénovation énergétique à engager offre une réalité économique très différente d’un logement déjà classé D au même emplacement.
Patienter peut aussi être cohérent lorsque l’investissement envisagé produit un rendement insuffisant au regard du financement disponible. Un bien acquis avec un rendement net avant crédit proche de 2 % alors que l’emprunt coûte plus de 3 % demande une justification patrimoniale solide, par exemple un emplacement dont la valeur à long terme ou le potentiel locatif répond à des critères précis. Si aucune caractéristique du logement ne compense cette faible rémunération, conserver temporairement l’apport sur une autre enveloppe d’épargne peut être préférable à une acquisition motivée par la peur de manquer une reprise du marché.
La situation diffère pour un logement déjà proposé à un prix cohérent, situé sur un marché locatif profond et capable de dégager une rentabilité compatible avec le financement obtenu. Dans ce cas, l’investisseur qui attend une baisse supplémentaire accepte de renoncer à un rendement certain aujourd’hui contre une économie de prix qui reste hypothétique. Plus la durée de détention envisagée est longue, plus cette exigence de baisse doit être appréciée avec prudence.
| Le calendrier énergétique à intégrer avant une acquisition locative Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est concerné par les règles de décence énergétique qui empêchent sa mise en location lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction d’un bail entrant dans le champ du dispositif. À partir du 1er janvier 2028, le seuil s’étendra aux logements classés F. À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E seront concernés à leur tour. Pour un bien classé F acquis en 2026, le chiffrage des travaux doit donc être réalisé avant l’offre d’achat. Le montant des rénovations, leur faisabilité en copropriété, les autorisations nécessaires et le calendrier d’exécution peuvent compter davantage que quelques points de variation du prix du marché. |
Décider sans parier sur le point bas
Un investisseur qui envisage de reporter son achat peut établir un seuil de baisse minimal avant de prendre sa décision. Le calcul commence par le revenu locatif net qu’il abandonnerait durant la période d’attente. Il faut ensuite ajouter la variation de coût qu’aurait un financement plus cher, puis intégrer les travaux ou dépenses qui pourraient apparaître sur le bien recherché. La somme obtenue peut être rapportée au prix actuel du logement. Elle indique l’ampleur de la baisse nécessaire pour que patienter commence à créer de la valeur.
La décision gagne ensuite à être testée sur le micro-marché visé. Une baisse de 5 % paraît envisageable dans un secteur où les stocks augmentent, où les délais s’allongent et où les vendeurs négocient déjà fortement. La même hypothèse devient beaucoup plus fragile dans un quartier où les biens correspondant aux critères de l’investisseur trouvent preneur en quelques semaines.
Le financement constitue le troisième filtre. Une capacité d’emprunt tendue, un taux déjà négocié dans de bonnes conditions ou un projet appelé à mobiliser de la dette pour d’autres acquisitions donnent une valeur économique à la visibilité obtenue aujourd’hui. Un apport élevé ou un achat comptant réduit, à l’inverse, la sensibilité du projet à l’évolution des taux et peut rendre l’attente plus attractive lorsque les prix locaux sont orientés à la baisse.
La décision dépend aussi de la qualité intrinsèque du bien et de sa capacité à conserver son intérêt patrimonial dans la durée. Sur un horizon de 15 ou 20 ans, acquérir un logement bien situé, louable durablement, acheté à un prix compatible avec les transactions locales et capable de produire un revenu satisfaisant pèse généralement davantage que quelques mois de variation du marché. L’investisseur peut alors fixer avant toute recherche trois seuils personnels, le rendement minimal accepté, le prix maximal au m² pour le secteur choisi et le coût total des travaux qu’il est prêt à supporter. Tant qu’un bien respecte ces trois limites et que son financement reste soutenable, attendre exige une baisse suffisamment importante pour compenser ce que l’immobilier aurait produit entre-temps.
Références
INSEE, Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens sont en hausse (+0,2 %) – Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens – premier trimestre 2026
https://www.insee.fr/fr/statistiques/8995299
Banque de France, Crédits aux particuliers – 2026-05
https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2026-05
Notaires de France, Tendances et évolutions des prix de l’immobilier au 1er trimestre 2026
Banque de France, Le modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale – 2026
Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, Measure relating to the granting of mortgages
https://www.economie.gouv.fr/hcsf-en/measures/measure-relating-granting-mortgages
Meilleurs Agents, Marché immobilier : un redémarrage encore inachevé
Ministère de la Transition écologique, Décence énergétique et gel des loyers
https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques
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