Le propriétarisme, d’un système inégalitaire à une reconfiguration contemporaine

29/01/2026
22:25
Guillaume Longuepée

Le propriétarisme occupe toujours une place centrale au XXIe siècle entre crise du logement et inégalités patrimoniales. Considéré comme une idéologie politique qui valorise la possession et le droit absolu sur tous les types de propriétés, elle prône également la sanctuarisation de la propriété privée comme pilier fondamental de l’organisation sociale. [1] Symbole de liberté et d’indépendance, ce système a-t-il toujours été accessible pour tous au cours de l’histoire ?

Un début sous l’Ancien Régime ?

Sous l’Ancien Régime (fin XVIe – XVIIIe), la notion de « droit de la propriété » est différente du fait de la politique du Royaume de France.

En réalité, le « droit de la propriété » n’existe pas. C’est un ensemble de facteurs qui détermine un droit de propriété sur la terre en question. [2] Par exemple, le seigneur détient la propriété dite « éminente », c’est-à-dire qu’il détient une terre qui lui donne des droits de redevance. Le tenancier lui, détient la propriété « utile », opposée à la propriété éminente.

Le paysan ou toute autre personne, voire institution, est comme locataire de la propriété éminente. Le tenancier doit donc payer des redevances ou accomplir des corvées pour conserver la terre en question. Si jamais un tenancier veut changer de terre ou de bien, le seigneur perçoit des « lods », ce sont des droits de transaction. [3] C’est ce qui explique qu’à l’époque, les paysans ne sont pas propriétaires de leurs terres car elles appartiennent réellement au seigneur.

Un changement avec la Révolution française (1789)

Lors de cette période s’effectue une rupture entre les pouvoirs régaliens qui appartenaient au roi (justice, sécurité, réalisation d’infrastructures publiques etc.) et le droit de propriété privée. [4]

Désormais, l’État centralisé concentre tous les pouvoirs régaliens et a la charge d’enregistrer puis de protéger la propriété des individus privés, car le droit d’accès à la propriété est garanti à tous les hommes blancs.

Comme évoqué dans l’article « Les classes sociales et les inégalités économiques depuis l’Antiquité », les corvées sont maintenues sous forme de loyers monétarisés. Au sujet des « lods », ils sont transformés en une taxe de mutation perçue par l’État, avec une indemnisation des propriétaires lésés. [5]

Le XIXe siècle et la période de la « Belle Époque » (1880-1914)

Tout au long du XIXe siècle, la concentration de propriétés privées n’a pas cessé de croître jusqu’à la Première Guerre mondiale. Bien que la Révolution française ait réussi à remettre une certaine notion d’égalité économique entre les citoyens, les personnes les plus riches ont hérité de certains biens. Par certains biens, nous entendons des terres agricoles, des actifs immobiliers, des biens professionnels ou encore différents placements financiers dans les diverses inventions (radio, automobile etc.).

En France, les 1% les plus riches détiennent 45% des propriétés privées de toutes sortes en 1800-1810 et environ 55% à la veille de la Première Guerre mondiale. [6] Il y a eu une diminution des possessions de propriétés privées après 1789 mais la concentration de propriétés privées s’est accrue de nouveau à partir des années 1880, notamment à Paris. Par exemple, les 1% les plus riches à Paris avoisinaient les 50% de possessions de biens privés en 1800-1810 et arrivaient à 67% en 1914. [7] Sachant que c’est une ville qui compte près de 5% de la population française pour un total de 40 millions d’habitants en France. [8]

Finalement, les inégalités patrimoniales ont augmenté au XIXe siècle car la part des propriétés privées des 50% des plus pauvres est toujours restées inférieure à 5%. [9] Tandis que la part de la classe moyenne a vu ses richesses stagner. En un siècle, l’on passe ainsi d’un groupe de riches propriétaires fonciers à une élite capitaliste dont la richesse repose davantage sur la détention d’actifs industriels et financiers. [10]

La naissance de la « classe moyenne patrimoniale » au XXe siècle

Au début du XXe siècle, la modèle du propriétarisme présent au XIXe siècle s’est effondré. La montée en puissance en politique des mouvements comme le syndicalisme, le communisme ou encore le socialisme a permis de réduire quelques inégalités.

En France, la réduction des inégalités patrimoniales tout au long du XXe siècle a été bénéfique pour la « classe moyenne patrimoniale » et non pas pour les classes populaires. [11] La classe moyenne patrimoniale représente les personnes qui se situent entre les 50% les plus pauvres et les 10% les plus riches, soit 40%. [12]

En 1901 a été mis en place l’impôt sur les successions avec un taux de 1% cette même année, 5% en 1902 et 6,5% en 1910. L’objectif de cet impôt proportionnel au capital est de contribuer au financement de la loi sur les « retraites ouvrières et paysannes ». Il faut cependant attendre la fin de la Première Guerre mondiale pour que les taux puissent atteindre plusieurs dizaines de pourcents.

L’autre changement important est la perte pour le Sénat de son droit de veto en 1946 pendant la IVe République. Le dernier mot revient désormais aux députés élus au suffrage universel direct, ce qui va permettre de débloquer de nombreuses lois sociales et fiscales. [13] Après la Seconde Guerre mondiale, les vagues des indépendances coloniales ont aussi mis fin au système de propriété internationale qui était présent avant. [14] Par conséquent, la part totale dans le patrimoine français pour la classe moyenne patrimoniale était inférieure à 15% au XIXe siècle mais s’élève à 40% à l’heure actuelle, soit une hausse de 25%. [15]