Locations touristiques : les nouveaux pouvoirs des copropriétés changent-ils la donne pour les propriétaires de résidences secondaires ?

Le début de l’été marque traditionnellement une période de forte activité pour les propriétaires de résidences secondaires qui proposent leur bien à la location touristique. Cette année, la saison s’ouvre toutefois dans un contexte sensiblement différent. Depuis le déploiement progressif du téléservice national des meublés de tourisme, engagé le 20 mai, et l’entrée en application des nouvelles dispositions issues de la loi Le Meur, l’attention s’est principalement portée sur le renforcement des pouvoirs des communes et sur les nouvelles obligations déclaratives. Pourtant, une autre évolution mérite tout autant l’attention des investisseurs. Les copropriétés disposent désormais de leviers plus importants pour encadrer les locations de courte durée au sein des immeubles.

Longtemps relégué au second plan, le règlement de copropriété s’impose désormais comme un élément susceptible d’influencer directement l’exploitation d’une résidence secondaire. Dans les secteurs où les locations saisonnières se sont fortement développées, les préoccupations liées à la tranquillité des occupants permanents, à la sécurité des immeubles ou encore à l’usage des parties communes ont conduit le législateur à faire évoluer les règles applicables. Pour les propriétaires, l’enjeu ne consiste plus seulement à respecter les formalités administratives ou les obligations fiscales. Il s’agit également de mesurer dans quelle mesure les décisions prises au sein de leur copropriété peuvent désormais peser sur leur stratégie patrimoniale.

La copropriété devient un acteur à part entière de la location touristique

Pendant plusieurs années, les propriétaires avaient principalement les yeux tournés vers les règles fixées par les communes. Déclaration préalable, changement d’usage, numéro d’enregistrement ou limitation du nombre de nuitées constituaient les principales contraintes à prendre en compte avant de mettre un logement en location saisonnière. Les décisions prises au sein de la copropriété apparaissaient souvent comme une question secondaire, sauf dans les immeubles où le règlement interdisait déjà explicitement certaines activités.

Les évolutions législatives récentes modifient progressivement cet équilibre. Sans remettre en cause le droit de louer un bien, elles permettent, dans certaines situations, de mieux prendre en compte la destination de l’immeuble et les attentes des copropriétaires. Les assemblées générales disposent ainsi de marges de manœuvre plus importantes pour adapter le règlement lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies. En pratique, cette évolution ne signifie pas que toutes les copropriétés pourront interdire les locations touristiques. Elle traduit en revanche une volonté de faciliter les décisions lorsqu’un immeuble est confronté à des difficultés récurrentes liées à ce type d’activité.

Pour les propriétaires de résidences secondaires, cette évolution appelle une vigilance nouvelle. Un investissement qui semblait parfaitement adapté à la location de courte durée peut voir son environnement évoluer au fil des décisions prises collectivement par les copropriétaires. La gestion patrimoniale ne s’arrête donc plus aux frontières du logement lui-même. Elle suppose désormais de suivre attentivement la vie de la copropriété.

📌 Les points à vérifier lorsque vous louez déjà votre résidence secondaire

• Le règlement de copropriété évoque-t-il les locations meublées de tourisme ?
• Des résolutions concernant cette activité figurent-elles à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales ?
• Les dernières réunions ont-elles fait apparaître des tensions liées aux locations saisonnières ?
• Votre activité respecte-t-elle pleinement les règles actuellement applicables au sein de l’immeuble ?

Les décisions prises en assemblée générale peuvent désormais avoir des conséquences très concrètes

Pour de nombreux propriétaires, l’assemblée générale annuelle était jusqu’à présent perçue comme un rendez-vous consacré essentiellement aux travaux, au budget ou à la gestion courante de l’immeuble. Les évolutions récentes lui confèrent désormais une dimension supplémentaire. Les débats relatifs aux locations touristiques occupent une place croissante dans certaines copropriétés, notamment dans les territoires où la pression immobilière est forte et où la rotation des occupants est particulièrement importante.

Cette évolution traduit une transformation plus profonde du marché immobilier. Les investisseurs doivent désormais composer avec deux niveaux de régulation complémentaires. D’un côté, les communes disposent d’outils renforcés pour encadrer les meublés de tourisme. De l’autre, les copropriétés peuvent, dans le respect du cadre fixé par la loi, jouer un rôle plus actif dans l’organisation de la vie de l’immeuble. Cette combinaison conduit les propriétaires à adopter une approche beaucoup plus globale de leur investissement, intégrant aussi bien les règles locales que le fonctionnement interne de la copropriété.

✔ Les documents à consulter avant toute décision patrimoniale

• Le règlement de copropriété dans sa version la plus récente.
• Les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales.
• Les éventuelles modifications votées concernant la destination de l’immeuble.
• Les échanges du syndic relatifs aux locations de courte durée.
• Les règles applicables dans la commune où se situe le bien.

Pour les investisseurs, le risque ne se limite plus à la fiscalité ou au taux d’occupation

Les propriétaires qui envisagent d’acquérir une résidence secondaire dans l’objectif de la louer quelques semaines par an raisonnent souvent à partir d’indicateurs classiques. Niveau des loyers saisonniers, durée moyenne d’occupation, attractivité touristique ou encore perspectives de valorisation du bien constituent généralement les premiers critères étudiés. Ces éléments demeurent essentiels, mais ils ne suffisent plus à apprécier la qualité d’un investissement.

Les nouveaux pouvoirs accordés aux copropriétés invitent désormais à intégrer une dimension supplémentaire dans l’analyse patrimoniale. Avant même de signer un compromis de vente, il devient pertinent d’examiner la gouvernance de l’immeuble, la nature des relations entre copropriétaires et l’historique des décisions adoptées en assemblée générale. Un appartement situé dans une destination très recherchée peut présenter un potentiel locatif élevé tout en évoluant dans une copropriété particulièrement défavorable aux locations touristiques. À l’inverse, certains immeubles ont intégré cette activité dans leur fonctionnement et offrent un environnement plus stable aux propriétaires.

Cette évolution traduit une professionnalisation progressive de l’investissement en résidence secondaire. Les acquéreurs ne peuvent plus uniquement raisonner à partir de la demande touristique ou du rendement espéré. Ils doivent également mesurer le niveau de sécurité juridique de leur projet et anticiper les évolutions susceptibles d’intervenir au cours des prochaines années. Cette approche permet d’éviter que des décisions prises collectivement ne viennent fragiliser un modèle économique construit uniquement autour du potentiel locatif.

💡 Le bon réflexe avant d’investir

Considérez désormais le règlement de copropriété comme un document d’analyse patrimoniale à part entière. Il peut influencer les conditions d’exploitation du bien tout autant que son emplacement, son état ou son potentiel de valorisation.

Un dialogue renforcé avec la copropriété devient un véritable levier de sécurisation

L’évolution du cadre réglementaire ne doit pas être interprétée comme une remise en cause systématique de la location touristique. Dans de nombreuses communes, cette activité conserve toute sa pertinence économique et contribue au dynamisme local. En revanche, elle suppose désormais une implication plus importante des propriétaires dans la vie de leur copropriété. Assister aux assemblées générales, suivre les projets de modification du règlement ou échanger régulièrement avec le syndic permet d’anticiper d’éventuelles évolutions plutôt que de les découvrir une fois les décisions adoptées.

Cette logique d’anticipation s’inscrit dans une approche plus large de la gestion patrimoniale. Aujourd’hui, la performance d’une résidence secondaire ne dépend plus uniquement du nombre de semaines louées ni des revenus qu’elle génère pendant la saison estivale. Elle repose également sur la capacité du propriétaire à intégrer les évolutions réglementaires, à dialoguer avec les autres copropriétaires et à adapter sa stratégie lorsque le contexte l’exige. Dans un environnement où les règles applicables aux meublés de tourisme continuent d’évoluer, cette capacité d’anticipation constitue sans doute l’un des meilleurs moyens de sécuriser durablement son investissement.

Références

• ANIL, Règlement de copropriété
• API meublés, Comprendre le dispositif
• Le Progrès, Nouvelle procédure d’enregistrement des meublés de tourisme : à quoi doivent s’attendre les loueurs ?
• Le Particulier Le Figaro, Les nouvelles règles locales ou fiscales pour louer votre bien en meublé
• Conseil constitutionnel, Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026