Résidence secondaire et Airbnb : la fin de l’eldorado fiscal rebat-elle vraiment les cartes de la rentabilité ?

Les propriétaires qui ont déclaré au printemps leurs recettes locatives de 2025 viennent de mesurer, pour la première fois sur une année pleine, les effets du nouveau régime fiscal des meublés de tourisme et de la location saisonnière. Depuis le 1er janvier 2025, l’abattement du micro-BIC applicable aux hébergements non classés est tombé de 50 % à 30 %, tandis que le plafond de recettes donnant accès à ce régime a été ramené de 77 700 à 15 000 euros. Les meublés classés et les chambres d’hôtes conservent un traitement plus favorable, mais leur abattement a lui aussi reculé, passant de 71 % à 50 %, avec un plafond désormais fixé à 77 700 euros. À l’ouverture de la haute saison, ces nouvelles règles quittent donc le terrain théorique pour entrer dans les comptes des bailleurs, au moment même où le téléservice national d’enregistrement et le renforcement des contrôles locaux alourdissent la liste des paramètres à surveiller.

La fin de la « niche Airbnb » ne condamne pourtant pas mécaniquement la location saisonnière. Un logement bien situé, occupé durant les périodes les plus recherchées et exploité avec des frais maîtrisés peut encore dégager un résultat supérieur à celui d’une location annuelle. L’écart dépend désormais moins du seul niveau des loyers que du classement du bien, du régime d’imposition choisi, de la durée de détention, du coût de la gestion et des règles appliquées par la commune. La rentabilité devient plus hétérogène, tandis que les stratégies qui reposaient presque exclusivement sur la générosité du micro-BIC perdent une large part de leur intérêt.

Micro-BIC raboté : les meublés non classés en première ligne

La réforme frappe d’abord les propriétaires de résidences secondaires exploitées sans classement touristique. Jusqu’aux revenus de 2024, un bailleur relevant du micro-BIC n’était imposé que sur la moitié de ses recettes, dans la limite du plafond alors applicable. Pour les sommes encaissées depuis 2025, seuls 30 % sont retranchés forfaitairement, à condition que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 15 000 euros. Au-delà de ce seuil, le passage au régime réel devient obligatoire. Cette réduction produit un double effet. Une part plus importante des loyers entre dans l’assiette imposable, tandis que nombre de propriétaires réalisant une activité saisonnière régulière sortent désormais du régime forfaitaire.

Prenons le cas d’un logement non classé générant 12 000 euros de recettes annuelles. Avec l’ancien abattement de 50 %, le revenu imposable aurait atteint 6 000 euros. Avec le taux de 30 %, il s’élève désormais à 8 400 euros, soit 2 400 euros supplémentaires soumis à l’impôt sur le revenu et, selon la situation du bailleur, aux prélèvements sociaux. Pour un foyer dont la tranche marginale atteint 30 %, cette différence peut représenter plus de 1 100 euros de fiscalité additionnelle si l’on retient également des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le calcul demeure indicatif et varie selon le statut du loueur, mais il illustre l’ampleur du changement pour les contribuables qui bénéficiaient pleinement de l’ancien forfait.

Le classement touristique retrouve, dans ce paysage, une valeur économique plus tangible. Un hébergement classé conserve un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes, ce qui maintient une différence notable avec les logements non classés. Cette démarche ne garantit cependant pas, à elle seule, une meilleure rentabilité. Elle entraîne des formalités, suppose de répondre à une grille de critères et doit être mise en balance avec le volume réel des loyers. Pour un propriétaire encaissant peu de recettes mais supportant des dépenses importantes, le régime réel peut rester plus intéressant que le micro-BIC, même après classement.

Passer au régime réel : le nouveau réflexe pour effacer l’impôt

La réforme fiscale ne supprime pas l’intérêt de la location meublée, mais elle déplace une partie de cet intérêt vers le régime réel. Celui-ci autorise la déduction des dépenses effectivement supportées pour l’exploitation du logement. Intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien, charges de copropriété, commissions versées aux plateformes et honoraires comptables peuvent notamment réduire le bénéfice taxable lorsqu’ils répondent aux conditions fiscales. L’amortissement du logement hors valeur du terrain et celui du mobilier peuvent également alléger le résultat déclaré, sans toutefois créer un déficit imputable sur le revenu global au titre des amortissements.

Ce régime convient davantage aux biens financés à crédit, aux logements soumis à des charges élevées ou à ceux qui nécessitent des travaux réguliers. Il peut neutraliser une part importante de l’imposition durant plusieurs années, mais son intérêt dépend du dossier individuel. Une résidence secondaire détenue sans emprunt, peu coûteuse à entretenir et louée seulement quelques semaines ne présente pas le même profil qu’un appartement acquis récemment, géré par une agence et exploité pendant toute la saison. Le réel réclame aussi une comptabilité suivie, la conservation des justificatifs et l’établissement de déclarations professionnelles. Le gain fiscal doit donc être comparé aux frais de gestion supplémentaires ainsi qu’au temps consacré à l’activité.

Un autre changement pèse désormais sur les calculs de long terme. La loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel soient pris en compte lors du calcul de la plus-value imposable à la revente. En pratique, ils viennent réduire le prix d’acquisition retenu fiscalement, ce qui augmente la plus-value taxable. Le régime réel continue donc d’offrir un avantage durant la détention, mais une partie de celui-ci peut être reprise à la sortie. Les abattements liés à la durée de détention restent applicables, avec une exonération d’impôt sur la plus-value après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. L’horizon patrimonial devient, dès lors, aussi déterminant que la fiscalité annuelle.

Frais de conciergerie et règles locales : le vrai coût du rendement net

L’expression « fin de la niche Airbnb » pourrait laisser croire qu’un seul changement fiscal suffirait à bouleverser l’économie des résidences secondaires. La réalité est plus nuancée. Pour un logement situé dans une destination très fréquentée, la hausse des tarifs durant les périodes de pointe peut absorber une partie du surcoût fiscal. À l’inverse, un bien soumis à une forte saisonnalité, à des frais de conciergerie proches de 20 % des recettes, à des charges de copropriété élevées ou à une taxe foncière en progression peut voir son rendement net se contracter rapidement. Le nombre de réservations ne dit donc plus grand-chose lorsqu’il n’est pas rapproché du revenu conservé après toutes les dépenses.

Les règles locales amplifient cette différence entre territoires. Pour une résidence secondaire, la location touristique peut être soumise à une autorisation de changement d’usage, à une compensation, à des quotas ou à des restrictions inscrites dans le règlement de copropriété. Depuis le 20 mai 2026, le téléservice national d’enregistrement offre en outre aux collectivités un outil supplémentaire pour identifier les logements et rapprocher les déclarations des données transmises par les plateformes. Un bien très rentable sur le papier peut perdre une partie de son potentiel si les conditions d’exploitation se durcissent ou si des démarches supplémentaires deviennent nécessaires. La stratégie doit donc être réévaluée commune par commune, et parfois immeuble par immeuble.

Location saisonnière : calculer le rendement réellement conservé

Le bon indicateur n’est plus le rapport entre les loyers encaissés et le prix d’achat. Il faut retrancher les commissions de plateforme, la conciergerie, le ménage restant à la charge du bailleur, les consommations, l’assurance, la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais comptables, l’impôt et les prélèvements sociaux. Il faut aussi intégrer les semaines sans réservation et provisionner les travaux. Ce résultat net peut ensuite être comparé à celui d’une location meublée annuelle, d’un bail mobilité ou d’une occupation personnelle plus importante du logement.

Cette comparaison peut conduire à trois décisions différentes. Les biens classés, très bien situés et régulièrement occupés peuvent conserver un avantage en location touristique. Les logements non classés dont les recettes dépassent légèrement 15 000 euros ont intérêt à étudier sérieusement le régime réel ou le classement. Enfin, les propriétés dont le revenu saisonnier dépend de quelques semaines, avec des coûts fixes élevés, peuvent trouver davantage de stabilité dans la location de moyenne ou de longue durée. Il ne s’agit donc pas d’une disparition uniforme de la rentabilité, mais d’un tri plus sévère entre les biens, les territoires et les modes d’exploitation.

Louer à l’année ou rester sur Airbnb ? L’heure des arbitrages

La réforme entrée en application sur les revenus de 2025 met surtout fin à une époque durant laquelle le régime forfaitaire pouvait, à lui seul, justifier le choix de la location touristique. En 2026, la rentabilité d’une résidence secondaire louée sur Airbnb repose sur une combinaison plus délicate. Le classement du logement, le niveau des charges, la durée de détention, la fiscalité de la revente, la fréquentation réelle et le cadre local doivent être examinés ensemble. Les propriétaires qui se contentent du chiffre d’affaires affiché par la plateforme risquent de surestimer le bénéfice effectivement conservé.

La location saisonnière conserve pourtant de solides arguments dans les destinations où la demande permet de soutenir les prix et le taux d’occupation. La disparition d’une partie de l’avantage fiscal ne transforme pas automatiquement un bon actif en mauvais investissement. Elle oblige en revanche à revoir les calculs, à comparer les régimes et à envisager d’autres usages du logement. La « niche Airbnb » s’efface, mais la question patrimoniale demeure entière. Ce ne sont plus les recettes brutes qui départagent les stratégies, mais leur rendement après fiscalité, leur sécurité juridique et leur cohérence avec le projet de long terme du propriétaire.

Références

• Légifrance, LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (1)
• Ministère de l’Économie, Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence principale ?
• Le Particulier Le Figaro, Les nouvelles règles locales ou fiscales pour louer votre bien en meublé
• Conseil constitutionnel, Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
• Impots gouv, Les locations meublées