Donation : les faux pas qui alourdissent la facture

Transmettre une partie de son patrimoine de son vivant permet souvent de réduire les droits dus par les héritiers et de les aider au moment où ils en ont le plus besoin. Pourtant, certaines donations produisent l’effet inverse de celui recherché. Donation réalisée trop tard, bien mal évalué, démembrement inadapté, oubli d’une précédente transmission ou conséquences sous-estimées sur les revenus du donateur… Des erreurs, parfois difficiles à corriger, peuvent augmenter la fiscalité ou fragiliser l’équilibre patrimonial de toute une famille.

En France, les donations connaissent un regain d’intérêt porté par plusieurs évolutions. Selon l’INSEE, le patrimoine brut des ménages dépasse désormais 15 000 milliards d’euros, dont près de 60 % sont constitués de biens immobiliers. Dans le même temps, l’âge moyen auquel un héritage est effectivement perçu dépasse désormais 50 ans, tandis que les prix de l’immobilier ont fortement progressé dans de nombreuses métropoles au cours de la dernière décennie. Pour de nombreux parents et grands-parents, attendre le règlement de la succession revient à transmettre un patrimoine à un moment où les enfants ont déjà financé leurs études, acheté leur résidence principale ou développé leur activité professionnelle.

Cette anticipation ne garantit toutefois pas une transmission optimisée. Les notaires constatent régulièrement que des donations réalisées avec les meilleures intentions peuvent entraîner des coûts supplémentaires, créer des déséquilibres entre héritiers ou priver prématurément le donateur de revenus dont il aura besoin à la retraite. Certaines erreurs tiennent au calendrier de la transmission, d’autres au choix du bien donné ou au dispositif juridique retenu. Autant de décisions qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart au moment du règlement de la succession.

Donner trop tôt ou transmettre le mauvais actif

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à raisonner uniquement en fonction de la fiscalité, sans mesurer les conséquences de la donation sur les revenus futurs du donateur. Un propriétaire qui transmet en pleine propriété un appartement loué renonce immédiatement aux loyers qu’il percevait chaque mois. Pour un bien générant 1 200 euros de revenus locatifs mensuels, ce sont près de 14 400 euros par an qui disparaissent. Or, avec l’allongement de l’espérance de vie et le coût croissant de la dépendance, cette perte peut peser durablement sur l’équilibre financier d’un retraité. Selon les dernières données de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), le reste à charge en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) dépasse fréquemment 2 000 euros par mois, une fois les aides publiques déduites.

Cette difficulté concerne également les placements financiers. Donner un portefeuille d’actions, des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), c’est-à-dire des fonds d’investissement comme des SICAV ou des FCP, ou encore un contrat de capitalisation peut réduire le patrimoine taxable, mais prive aussi le donateur des dividendes, des intérêts et des possibilités d’arbitrage attachés à ces actifs. Les notaires recommandent ainsi d’établir un bilan patrimonial avant toute transmission afin d’identifier les biens dont les revenus resteront nécessaires pour financer la retraite, accompagner une perte d’autonomie ou faire face à une dépense imprévue. Une donation n’a pas vocation à fragiliser la situation financière de celui qui transmet.

C’est pourquoi le démembrement de propriété est souvent privilégié pour les patrimoines immobiliers. En donnant uniquement la nue-propriété d’un appartement ou d’une maison, le propriétaire conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers. Les enfants deviennent nus-propriétaires, puis récupèrent automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans droits supplémentaires sur cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. Cette solution est notamment utilisée pour les biens locatifs, les parts de société civile immobilière (SCI) ou certaines résidences secondaires appelées à prendre de la valeur au fil des années.

Oublier que chaque donation laisse une trace dans la succession

Une donation ne produit pas uniquement des effets le jour de sa signature. Dans la plupart des cas, elle devra être prise en compte lors du règlement de la succession afin de vérifier que chaque héritier réservataire a bien reçu la part minimale prévue par le Code civil. Cette opération, appelée rapport civil des donations, consiste à réintégrer fictivement certaines donations dans le patrimoine du défunt pour contrôler l’égalité entre les héritiers, sauf lorsque le donateur a expressément prévu que la donation était consentie « hors part successorale ». Une donation réalisée plusieurs décennies auparavant peut ainsi continuer à produire des effets longtemps après avoir été oubliée par la famille.

Cette règle est particulièrement importante lorsque les enfants n’ont pas bénéficié des mêmes aides au cours de leur vie. Un parent qui finance l’acquisition de la résidence principale de l’un de ses enfants à hauteur de 150 000 euros, sans prévoir de mécanisme de rééquilibrage, peut créer des tensions au moment de la succession si les autres héritiers estiment avoir été désavantagés. Les difficultés sont encore plus fréquentes dans les familles recomposées, où les intérêts du conjoint survivant, des enfants d’une première union et des enfants communs ne coïncident pas toujours. Les notaires privilégient alors des solutions comme la donation-partage, qui permet de répartir les biens entre les héritiers dès la donation et de figer leur valeur au jour de l’acte, limitant ainsi les contestations ultérieures liées à l’évolution des prix de l’immobilier ou des marchés financiers.

Une autre erreur consiste à multiplier les donations sans conserver une vision d’ensemble des transmissions déjà réalisées. Les abattements fiscaux se renouvellent tous les quinze ans, mais les donations antérieures demeurent enregistrées par l’administration fiscale pour le calcul des droits lorsque ce délai n’est pas écoulé. Avant toute nouvelle transmission, les notaires établissent donc un historique précis des donations consenties, de leur date, de leur montant et des bénéficiaires concernés. Cette vérification évite de surestimer les abattements encore disponibles ou de construire une stratégie qui devra être corrigée quelques années plus tard.

Choisir le mauvais mode de transmission

Toutes les donations ne répondent pas aux mêmes objectifs. Pourtant, de nombreux particuliers privilégient une solution parce qu’elle leur paraît plus rapide ou moins coûteuse, sans mesurer les conséquences juridiques qui en découlent. Un virement bancaire à un enfant peut, par exemple, constituer un don manuel lorsqu’il est réalisé sans acte notarié. Ce type de transmission reste parfaitement légal, mais il doit être déclaré à l’administration fiscale lorsque la réglementation l’impose afin de bénéficier des abattements applicables et d’éviter toute difficulté lors du règlement de la succession. À défaut, les héritiers peuvent éprouver des difficultés à reconstituer les aides déjà consenties par le défunt.

La même vigilance s’impose pour les patrimoines immobiliers. Donner un appartement en indivision à plusieurs enfants peut sembler la solution la plus naturelle, mais cette organisation devient parfois source de blocages. Si l’un des héritiers souhaite vendre le bien tandis que les autres préfèrent le conserver ou le louer, les décisions peuvent rapidement devenir conflictuelles. Les notaires recommandent alors, selon la composition du patrimoine, une donation-partage ou la transmission de parts de société civile immobilière (SCI), qui offrent un cadre plus adapté à une gestion collective et facilitent les transmissions progressives au sein de la famille.

Les chefs d’entreprise sont également confrontés à un choix déterminant. Transmettre des titres sans préparation peut entraîner une taxation importante et fragiliser la continuité de l’activité. À l’inverse, le pacte Dutreil, qui permet, sous certaines conditions de conservation des titres et de poursuite de l’exploitation, de bénéficier d’une exonération de 75 % de leur valeur pour le calcul des droits de mutation, constitue aujourd’hui l’un des principaux outils de transmission des entreprises familiales. Selon le Conseil supérieur du notariat, cette anticipation est souvent engagée plusieurs années avant le départ à la retraite du dirigeant afin de sécuriser la reprise de l’entreprise et de limiter le coût fiscal supporté par les héritiers.

Transmettre sans fragiliser son propre patrimoine

Préparer une donation ne consiste pas uniquement à réduire les droits de mutation. Donner un appartement locatif tout en ayant encore besoin des loyers, oublier une donation consentie plusieurs années auparavant ou attendre les derniers mois précédant un départ à la retraite pour transmettre une entreprise familiale sont autant de décisions susceptibles de produire des conséquences durables, tant sur le plan fiscal que familial. Une transmission réussie repose avant tout sur un équilibre entre les besoins du donateur, les projets des bénéficiaires et la nature des actifs concernés.

L’enquête Patrimoine 2024 de l’Insee, publiée en février 2026, montre que le patrimoine brut des ménages français dépasse désormais 15 000 milliards d’euros, dont près de 60 % sont constitués de biens immobiliers. Elle révèle également que la moitié des ménages possède un patrimoine brut supérieur à 205 100 euros, tandis que les 10 % les plus dotés dépassent 857 700 euros. Dans un environnement où les situations familiales et les actifs détenus sont de plus en plus diversifiés, aucune donation importante ne devrait être envisagée sans un diagnostic préalable réalisé avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Cet échange permet de confronter le projet de transmission à la réalité de la situation du donateur, de vérifier que le bien choisi est le plus pertinent, d’anticiper les conséquences sur les revenus futurs, de mesurer les effets de la donation sur les droits des héritiers et de déterminer si le calendrier retenu est réellement opportun. Quelques mois de préparation suffisent parfois à éviter une erreur qui ne produira ses effets qu’au moment de la succession, lorsque les possibilités de correction auront disparu.

Références

INSEE, Patrimoine et endettement des ménages en 2024 et en séries longues. Enquête Patrimoine – Insee Résultats, Février 2026

https://www.insee.fr/fr/statistiques/8736846

Service Public, Quelles sont les démarches fiscales pour un don manuel ?

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1265

Service Public, Droits de donation – Calcul et paiement

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14205

BOFiP Impôts, ENR – Mutations à titre gratuit – Donations – Assiette, liquidation, paiement des droits et obligations des redevables – Liquidation et paiement des droits – Abattements

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3351-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-30-20-20-20240319

BOFiP Impôts, ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Évaluation des biens transmis – Démembrement du droit de propriété

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20130311

Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), L’aide sociale à l’hébergement des personnes âgées (ASH)

https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2024-12/ASPH%20-%20Fiche%2007%20-%20L’aide%20sociale%20à%20l’hébergement%20des%20personnes%20âgées%20%28ASH%29MAJ201224.pdf

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