Lorsque l’on investit dans un bien locatif, on imagine souvent pouvoir récupérer son logement le jour où l’on souhaite le vendre ou y habiter. Pourtant, certains propriétaires découvrent, au moment de donner congé à leur locataire, que celui-ci bénéficie d’un statut particulier. Le bail peut alors être renouvelé automatiquement et les démarches deviennent plus encadrées.

Faut-il pour autant renoncer à vendre son bien ou à le récupérer ? Pas nécessairement. Le statut de locataire protégé ne bloque pas tous les projets du bailleur, mais il impose des règles précises. Encore faut-il savoir dans quels cas cette protection s’applique.

Qui peut bénéficier du statut de locataire protégé ?

Contrairement à une idée reçue, il ne suffit pas d’avoir plus de 65 ans pour être considéré comme un locataire protégé.

Depuis la loi ALUR de 2014, cette protection peut également bénéficier à un locataire plus jeune ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous réserve de respecter les conditions de ressources applicables à la personne âgée et à l’ensemble du foyer.

La protection a également été étendue, sous condition de ressources, aux locataires bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP), versée notamment lorsqu’ils doivent interrompre ou réduire leur activité pour s’occuper d’un enfant gravement malade, accidenté ou en situation de handicap.

Ce statut empêche-t-il le propriétaire de récupérer son logement ?

C’est sans doute l’idée reçue la plus répandue. En réalité, le propriétaire conserve la possibilité de donner congé pour les trois motifs prévus par la loi :

• vendre le logement ;
• le reprendre pour lui-même ou un proche ;
• invoquer un motif légitime et sérieux (par exemple des impayés répétés ou des troubles du voisinage).

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un locataire protégé, il ne peut généralement pas se contenter d’envoyer un congé classique. Sauf exception, il doit proposer au locataire une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses ressources. Le logement proposé doit également être situé à proximité du logement actuel.

Ainsi, le statut ne rend pas impossible la reprise du logement, mais il la rend plus exigeante.

Attention toutefois à distinguer la vente d’un logement occupé du congé pour vendre. Un propriétaire peut vendre son bien avec le locataire en place : le bail se poursuit alors avec l’acquéreur. En revanche, s’il souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit respecter les règles du congé et, le cas échéant, la protection particulière du locataire.

Dans quels cas le propriétaire est-il dispensé de proposer un relogement ?

La loi prévoit plusieurs exceptions. Le bailleur n’a pas l’obligation de proposer un autre logement :

• s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
• ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que ceux retenus pour le locataire protégé.

Par ailleurs, lorsque le congé repose sur un motif légitime et sérieux, comme des loyers impayés répétés ou des troubles importants du voisinage, la protection liée à l’âge et aux ressources ne fait pas obstacle au congé et n’impose pas d’offre de relogement. Le motif doit toutefois être suffisamment établi et le propriétaire reste tenu de respecter les procédures légales applicables.

En revanche, si le propriétaire souhaite simplement vendre le bien ou le reprendre pour y vivre, il devra respecter les conditions prévues par la loi si aucune de ces exceptions ne s’applique.

Que faut-il retenir avant d’acheter un logement déjà loué ?

La présence d’un locataire protégé n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Pour un investisseur qui recherche des revenus locatifs réguliers, elle peut même être synonyme d’une occupation durable et d’un faible risque de vacance.

En revanche, si votre objectif est de récupérer rapidement le logement pour l’occuper ou le vendre libre, mieux vaut intégrer cette contrainte avant l’achat.

Le bon réflexe consiste donc à se renseigner sur la situation du locataire avant de signer. Son âge ne suffit pas à déterminer son statut, mais il peut constituer un signal invitant à vérifier si les conditions de ressources permettant de bénéficier de cette protection sont susceptibles d’être réunies.

Le statut de locataire protégé ne retire donc pas au propriétaire son droit de vendre ou de reprendre son bien. Il impose simplement un cadre destiné à protéger les ménages les plus fragiles, tout en maintenant un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire.

Références :

boursorama.com, Locataire protégé : quelles conséquences pour le propriétaire ?, https://www.boursorama.com/immobilier/credit/actualites/locataire-protege-quelles-consequences-pour-le-proprietaire-49a8bda81dbc7e15af67ad551704b476 service-public.gouv.fr, Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur), https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F929