Acheter à deux sans être mariés : comment protéger chacun en cas de séparation ou de décès ?

Acheter un logement à deux représente souvent un projet heureux. Pourtant, lorsque le couple n’est pas marié, signer l’acte de vente sans prendre quelques précautions peut créer de sérieuses difficultés quelques années plus tard. En cas de séparation, l’un peut avoir financé davantage que ce que prévoit officiellement l’acte. En cas de décès, le survivant peut même se retrouver propriétaire avec les enfants ou les parents de son partenaire. Pour éviter ces situations, il est préférable d’organiser les règles dès l’achat, même lorsque tout va bien.

Indivision : avez-vous bien indiqué ce que chacun finance ?

Lorsqu’un couple non marié achète directement un logement à deux, le bien est généralement détenu en indivision. Chacun possède alors une part du logement, par exemple 50 %, 60 % ou 70 %.

La première précaution consiste à inscrire dans l’acte notarié une répartition correspondant réellement au financement de chacun. Prenons l’exemple d’un appartement acheté 300 000 euros. Si l’un apporte 60 000 euros et finance ensuite une plus grande partie du crédit, une acquisition à 50/50 ne reflète pas forcément l’effort financier réel.

Cette différence peut devenir source de conflit en cas de rupture. Le fait d’avoir payé davantage ne permet pas automatiquement de récupérer une part plus importante du prix de vente si l’acte indique une propriété à parts égales. Il est donc essentiel de signaler au notaire les apports personnels, notamment lorsqu’ils proviennent d’une donation ou d’un héritage.

Que se passe-t-il si vous vous séparez ?

En cas de séparation, plusieurs possibilités existent. Le couple peut vendre le logement et répartir le prix selon les quotes-parts inscrites dans l’acte. L’un des deux peut également conserver le bien en rachetant la part de l’autre.

Attention toutefois : reprendre seul le logement ne suffit pas à libérer automatiquement l’autre du crédit immobilier. La banque doit accepter une désolidarisation ou un nouveau financement. À défaut, les deux anciens partenaires peuvent rester engagés envers elle, même si un seul occupe désormais le logement.

Si aucun accord n’est trouvé, la situation peut se compliquer. Le Code civil prévoit que personne ne peut être obligé de rester dans une indivision. L’un des propriétaires peut donc demander le partage et, dans certains cas, obtenir la vente du bien.

Une convention d’indivision permet d’anticiper ces difficultés. Elle peut préciser qui paie le crédit, les charges et les travaux, mais aussi prévoir une méthode d’évaluation du logement et les modalités de rachat de la part de l’autre.

Exemple à prévoir avant l’achat :

Une convention peut notamment répondre à ces questions :

Comment le prix du logement sera-t-il fixé si l’un veut racheter la part de l’autre ?
Qui pourra rester temporairement dans le bien après la séparation ?
Comment seront répartis le crédit, la taxe foncière et les travaux ?
Dans quel délai le logement devra-t-il être mis en vente en l’absence de rachat ?

En cas de décès, le partenaire survivant hérite-t-il du logement ?

C’est le principal point faible d’un achat à deux sans mariage. Ni le concubin ni le partenaire de Pacs ne sont automatiquement héritiers. Sans testament ou donation, la part du défunt revient à ses héritiers, généralement ses enfants ou, en leur absence, d’autres membres de sa famille.

Le survivant conserve sa propre quote-part, mais peut donc se retrouver en indivision avec sa belle-famille. Les héritiers peuvent demander la vente ou réclamer que leur part soit rachetée.

Le Pacs améliore la situation fiscale, mais ne règle pas tout. Un partenaire pacsé doit toujours être désigné dans un testament pour recevoir une partie du patrimoine. En revanche, les biens qui lui sont légués sont exonérés de droits de succession. Pour un simple concubin, la transmission est généralement taxée à 60 %, après un faible abattement.

Lorsqu’il existe des enfants, le testament doit également respecter leur réserve héréditaire. Il n’est donc pas toujours possible de léguer l’intégralité de sa part au partenaire.

Quelles solutions permettent de mieux protéger le survivant ?

Pour beaucoup de couples, la solution la plus simple consiste à combiner une acquisition en indivision, des quotes-parts correctement calculées, un Pacs et un testament. Une assurance-vie peut également fournir au survivant le capital nécessaire pour racheter la part transmise aux héritiers.

D’autres montages existent. Une clause de tontine peut prévoir que le survivant est considéré comme seul propriétaire du logement depuis l’achat. Elle est très protectrice en cas de décès, mais également très rigide en cas de séparation, car aucun des deux ne peut généralement imposer seul la vente.

La création d’une société civile immobilière, ou SCI, permet quant à elle de détenir des parts de société plutôt que directement le logement. Ses statuts peuvent organiser les décisions, le rachat des parts et l’arrivée éventuelle des héritiers. Cette solution offre davantage de souplesse, mais elle entraîne aussi des formalités et des frais supplémentaires.

Les points à vérifier avant de signer l’acte d’achat

Avant d’acheter à deux sans être mariés, vérifiez que :

les quotes-parts inscrites dans l’acte correspondent au financement réel ;
les apports personnels de chacun sont clairement identifiés ;
les règles applicables en cas de séparation sont prévues ;
l’assurance emprunteur protège suffisamment chacun ;
un testament a été rédigé si vous souhaitez protéger votre partenaire ;
le montage choisi reste compatible avec les droits des éventuels enfants.

Il n’existe pas une solution parfaite pour tous les couples. L’indivision reste simple et adaptée à de nombreuses situations, tandis que la tontine ou la SCI répondent à des besoins plus particuliers. L’essentiel est de ne pas attendre une séparation ou un décès pour découvrir les conséquences juridiques de l’achat. Un rendez-vous chez le notaire avant la signature permet d’adapter le montage à la contribution de chacun, à la composition de la famille et aux objectifs du couple.

Références :

service-public.gouv.fr, Quelles sont les règles pour hériter ? – Pas de testament, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36739/0_0_1

edito.seloger.com, Vous achetez en couple sans être mariés ? Voici les options à connaître avant de signer, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/acheter-un-bien-immobilier-etre-maries-solutions-article-22958_5.html

drhouse-immo.com, Acheter à deux sans être mariés : PACS, indivision ou SCI ?, https://www.drhouse-immo.com/blog/guides-conseils/achat-immobilier/acheter-immobilier-deux-pacs-indivision-sci

lexgroup.notaires.fr, Acheter à deux sans être mariés : quelles précautions juridiques ?, https://lexgroup.notaires.fr/articles/acheter-deux-sans-etre-maries-quelles-precautions-juridiques-1804.htm