Après la fin progressive du dispositif Pinel, le gouvernement cherche un nouveau levier pour relancer l’investissement locatif. C’est dans ce contexte qu’a été introduit dans le budget 2026 le dispositif Jeanbrun, présenté comme un nouveau statut du bailleur privé.
Son principe est différent des anciens dispositifs : il ne repose plus sur une réduction d’impôt directe, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal du logement. Objectif : rendre l’investissement locatif plus rentable sur le long terme et encourager les particuliers à remettre des biens sur le marché.
Mais comment fonctionne réellement ce nouveau dispositif Jeanbrun ? À qui s’adresse-t-il et quels gains fiscaux peut-on espérer ?
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau mécanisme pour relancer l’investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun a été adopté dans la loi de finances pour 2026. Il vise à soutenir l’investissement locatif en permettant aux propriétaires de déduire fiscalement une partie de la valeur de leur logement. Contrairement au Pinel, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Le mécanisme repose sur l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction de sa valeur des revenus locatifs.
Concrètement, l’investisseur peut amortir jusqu’à une grande partie du prix du logement (hors valeur du terrain). Cette déduction vient diminuer les revenus fonciers imposables. Résultat, les loyers perçus sont moins taxés, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement.
Le dispositif s’applique aux logements achetés ou achevés après la publication de la loi de finances 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Toutefois, certains détails restent dépendants des décrets d’application attendus.
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun
Le cœur du système repose sur le dispositif d’amortissement. Dans ce cadre, le propriétaire peut amortir une grande partie du prix du logement, parfois jusqu’à environ 80 % de la valeur du bien hors foncier. Chaque année, une fraction de cet amortissement est déduite des revenus fonciers. Cela permet de réduire l’imposition sur les loyers, voire de créer un déficit foncier.
Ce déficit pourrait être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, comme dans certains dispositifs fiscaux immobiliers existants. Toutefois, certains experts soulignent que ce point devra être clarifié par les textes d’application.
Autre particularité : l’amortissement peut durer très longtemps. Le logement doit être loué au moins neuf ans, mais les déductions fiscales peuvent continuer tant que la base amortissable n’est pas épuisée. Dans certains cas, cela peut s’étendre sur 20 à 30 ans. En revanche, le total des amortissements ne peut jamais dépasser la valeur du bien immobilier hors terrain.
Quels logements peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif peut concerner plusieurs types de biens. Il s’applique notamment à :
- une maison individuelle,
- un appartement destiné à la location nue,
- un logement ancien sous certaines conditions, notamment en cas de rénovation ou de mise aux normes.
La location doit être réalisée non meublée, avec un engagement minimal de neuf ans.
Par ailleurs, l’investissement peut être réalisé directement par un particulier, mais aussi dans certaines situations via une SCI, ce qui ouvre la porte à des stratégies patrimoniales familiales. Comme pour de nombreux dispositifs immobiliers, des plafonds de loyers peuvent être appliqués afin de maintenir des logements accessibles.
Combien peut rapporter le dispositif Jeanbrun ?
La rentabilité dépend fortement du projet immobilier et de la situation fiscale de l’investisseur. Selon plusieurs simulations, le gain fiscal annuel se situe généralement entre 1 200 € et 3 000 € par an, mais peut être plus élevé pour les contribuables fortement imposés. Le dispositif permet également d’amortir jusqu’à 12 000 € par an, ce qui réduit fortement la fiscalité sur les loyers.
Cependant, contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation, le gain n’est pas identique pour tous les investisseurs. Plusieurs facteurs entrent en jeu :
- la tranche marginale d’imposition,
- le montant des revenus locatifs existants,
- le prix du bien et la durée de détention.
C’est pourquoi les spécialistes recommandent presque toujours de réaliser une simulation avant d’investir.
Pour quels profils d’investisseurs le dispositif Jeanbrun est-il intéressant ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse pas à tous les profils. Il est surtout adapté :
- aux contribuables fortement imposés,
- aux investisseurs possédant déjà des revenus fonciers,
- aux profils patrimoniaux cherchant à préparer la retraite.
Dans ces cas, la fiscalité dispositif Jeanbrun peut fortement améliorer la rentabilité nette du bien.
À l’inverse, pour un ménage peu imposé, l’intérêt peut être limité. Si la tranche marginale d’imposition est faible et qu’il n’existe pas de revenus locatifs, l’avantage fiscal sera moins important. Le dispositif demande donc une vision patrimoniale et long terme.
Dispositif Jeanbrun : une alternative au Pinel, mais plus technique
Le dispositif Jeanbrun marque un changement de logique dans la fiscalité immobilière. Plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate, il propose un mécanisme d’amortissement inspiré de certains anciens régimes fiscaux comme Périssol ou Besson.
Cette approche peut être très efficace pour optimiser la fiscalité sur plusieurs décennies. En revanche, elle est plus complexe à comprendre. Entre amortissement, déficit foncier et engagement locatif, l’investissement nécessite souvent l’accompagnement d’un professionnel.
En résumé, le dispositif Jeanbrun peut représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs expérimentés, mais il doit toujours être étudié au cas par cas avant de se lancer.
Références :
Laforet.com, Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun est-il vraiment rentable pour les bailleurs ?, https://www.laforet.com/agence-immobiliere/levesinet/blog/actualite/immobilier-locatif-le-dispositif-jeanbrun-est-il-vraiment-rentable-pour-les-bailleurs
Moneyvox.fr, Durée, limite, imposition… 5 questions autour du dispositif Jeanbrun pour les bailleurs privés, https://www.moneyvox.fr/immobilier/actualites/107582/duree-limite-imposition-5-questions-autour-du-dispositif-jeanbrun-pour-les-bailleurs-prives
Meilleurtaux.com, Dispositif Jeanbrun : dates, durée et gain fiscal, https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2026-fevrier/dispositif-jeanbrun-dates-duree-et-gain-fiscal.html
