Entre un bail rempli de petites lignes, un « dossier » qui ressemble à une enquête, et un propriétaire qui se croit parfois encore chez lui, beaucoup de locataires finissent par accepter des choses qui ne sont tout simplement pas légales. La bonne nouvelle, c’est que le cadre est clair : depuis la loi ALUR, le bail d’habitation est très encadré, et certaines clauses sont interdites (elles sont même dites « réputées non écrites », donc inapplicables).
Voici les abus les plus fréquents et ce que vous pouvez répondre, sans vous lancer dans un bras de fer interminable.
1) Les clauses illégales dans le bail : « c’est écrit » ne veut pas dire « c’est valable »
La loi liste des clauses expressément interdites (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, même si vous avez signé, la clause est inapplicable.
Les classiques qu’on voit encore passer :
- Les pénalités en cas de retard de loyer (ex : « majoration de 10% si retard ») : interdit.
- La résiliation automatique du bail pour autre chose que les cas prévus (impayés, absence d’assurance, troubles de voisinage constatés…) : le bail ne peut pas inventer des motifs supplémentaires.
- Interdire d’héberger quelqu’un (famille, conjoint, ami…) : une clause qui limite le droit d’héberger est réputée non écrite.
- Imposer un mode de paiement : le bailleur ne peut pas vous forcer au prélèvement automatique, ni prélever sur salaire.
- Interdire un animal de compagnie « par principe » : ce n’est pas valable dans un bail d’habitation (hors cas particuliers et troubles).
- Interdire de fumer dans le logement : le locataire est chez lui (attention : cela ne protège pas si ça dégrade le logement, mais on ne peut pas l’interdire par clause).
Le bon réflexe : quand une clause vous semble « bizarre », cherchez si elle figure dans la liste des clauses interdites : si oui, vous pouvez répondre calmement « cette clause est réputée non écrite ».
2) « Votre dossier est incomplet » : non, on ne peut pas vous demander n’importe quoi
Deux abus reviennent régulièrement : des documents intrusifs (carte Vitale, extrait de casier judiciaire, dossier médical, photo d’identité…) et des exigences floues (« envoyez tout ce que vous avez »). Or, la liste des pièces pouvant être demandées au candidat locataire (et à sa caution) est encadrée par un décret, le bailleur ne choisit pas selon ses envies.
En pratique, retenez une règle simple :
- Identité + ressources + domicile : oui (CNI/passeport, bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatif de domicile).
- Santé, vie privée, banque, justice : non (carte Vitale, relevés bancaires détaillés, casier judiciaire, certificat de mariage, etc.).
Si on vous demande une pièce abusive, vous pouvez refuser sans culpabiliser, et proposer un équivalent autorisé (ex : avis d’imposition plutôt qu’un « relevé bancaire complet »).
3) « Je passe demain » : le propriétaire n’a pas le droit d’entrer quand il veut
C’est un point de tension fréquent : visites « surprise », double des clés, passages pour « vérifier ». Le principe est simple, vous avez la jouissance paisible du logement. Le propriétaire ne peut pas entrer sans votre accord, même s’il « prévoit 24h avant » (le rendez-vous se fixe, il ne s’impose pas). Et pour des visites (vente/reprise), tout doit être cadré.
4) Logement moyen : la décence n’est pas une option
Un logement loué doit être décent. Ce n’est pas un concept vague, il y a des critères, dont des minimums très concrets (par exemple au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³).
Si vous avez un doute (humidité massive, absence d’aération, installation dangereuse, nuisibles, etc.), documentez (photos, mails, constats), vous aurez ainsi des preuves de ce que vous avancez.
5) Litige : quoi faire sans partir direct au tribunal ?
Avant d’aller en justice, la logique est souvent :
- Message / mail factuel au propriétaire (date + problème + demande).
- Lettre recommandée si rien ne change (mise en demeure).
- Conciliation : la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être un passage utile selon le litige (loyer, charges, dépôt de garantie, décence, etc.).
Cela vous permet de rester dans le concret, sans escalader trop tôt.
Références :
Caf, Location : quels documents peut-on vous demander ?, https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/location-quels-documents-peut-vous-demander
Legal Place, Les clauses du bail d’habitation réputées non écrites, https://www.legalplace.fr/guides/clause-reputee-non-ecrite/
Smart Loc, Les 10 clauses abusives du bail de location les plus courantes, https://www.smartloc.fr/blog/liste-des-clauses-abusives-du-bail-de-location
Boursorama, Quelles sont les clauses illégales (abusives) dans un bail d’habitation ?, https://www.boursorama.com/immobilier/actualites/quelles-sont-les-clauses-illegales-abusives-dans-un-bail-d-habitation-a03da1623838c6ef65071ef4759333a2
Edito Se Loger, Qu’est-ce que vous n’avez pas le droit de demander à votre locataire ?, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/qu-n-avez-droit-de-demander-locataire-article-20331.html
Edito Se Loger, Obligations locatives : entretien, loyer, réparations… les points clés à retenir, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/obligations-locataire-un-logement-article-18221_23.html