La performance énergétique des logements constitue désormais l’une des pierres angulaires de la gestion patrimoniale immobilière en France. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 4,2 millions de logements étaient classés F ou G au DPE en 2024, soit près de 15 % du parc résidentiel privé. Cette proportion ,non négligeable, a des conséquences directes sur la valeur des biens et sur la capacité des propriétaires à les louer ou à les revendre dans de bonnes conditions. La performance énergétique dépasse ainsi le simple confort ou la réduction des charges et devient un facteur structurant dans la sélection des biens à acquérir ou à conserver.
L’année 2026 se distingue par la généralisation de normes renforcées, rendant ces exigences incontournables pour les logements neufs et anciens. Les propriétaires bailleurs doivent désormais intégrer la performance en matière d’énergie dans leurs décisions patrimoniales, tant pour sécuriser la valorisation de leurs actifs que pour maintenir l’accessibilité locative. Dans ce contexte, ce critère apparaît comme un véritable levier stratégique, influençant à la fois la rentabilité et la pérennité des investissements immobiliers.
L’encadrement énergétique comme nouveau socle réglementaire du logement
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués selon la loi Climat et Résilience, une mesure qui concerne environ 600 000 logements privés. À partir de 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F, soit environ 1,8 million d’unités supplémentaires. Cette évolution modifie profondément le marché locatif et crée un enjeu de conformité pour un nombre important de propriétaires. Elle incite également à anticiper les travaux nécessaires pour maintenir les logements sur le marché et éviter une décote durable.
Pour les constructions neuves, la réglementation RE 2020 impose des seuils stricts de consommation énergétique et d’empreinte carbone, avec une réduction moyenne de 30 % de la consommation par rapport à la RT 2012 selon le ministère de la Transition écologique. Cette norme a des implications sur le coût des matériaux, le choix des équipements de chauffage et de ventilation ainsi que sur le dimensionnement des logements. Les propriétaires et investisseurs doivent intégrer ces conditions dans l’évaluation patrimoniale des actifs, car la conformité énergétique devient un marqueur déterminant de valeur et de rentabilité à long terme.
Recomposition de la valeur immobilière à l’aune de la performance énergétique
Les écarts de valorisation entre logements performants et biens énergivores se sont accentués ces dernières années. En 2024, un logement classé A ou B se vendait entre 6 % et 14 % plus cher qu’un bien classé D selon la zone, tandis que les logements F ou G subissaient une décote pouvant atteindre 15 % dans certaines agglomérations. Ces différences impactent directement la capacité des propriétaires à sécuriser leurs revenus et la liquidité des actifs.
L’effet sur la commercialisation se concrétise également par des délais de vente plus longs pour les logements peu performants. Les observatoires immobiliers régionaux indiquent que les biens classés F ou G restent en moyenne 20 % à 30 % plus longtemps sur le marché. Les investisseurs doivent donc considérer cet indice comme un élément clé de gestion patrimoniale et non comme un simple critère technique, car elle influe directement sur le rendement et la pérennité des biens.
Coût des travaux et arbitrages financiers
La rénovation énergétique représente un investissement significatif pour améliorer le DPE d’un logement. Selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le coût moyen pour un gain de 2 classes énergétiques se situait entre 25 000 € et 45 000 € en 2024, comprenant l’isolation, le remplacement du chauffage et la ventilation. Ces montants doivent être évalués en regard des gains attendus sur les charges et de l’impact sur la valeur du bien.
Les dispositifs publics tels que MaPrimeRénov’ ont permis de réduire l’effort financier pour les propriétaires. En 2024, l’aide moyenne versée par logement rénové s’élevait à 4200 €. Toutefois, l’éligibilité est conditionnée par des critères précis de performance et de revenu, ce qui impose de planifier les travaux dans une stratégie patrimoniale globale. Cette anticipation est indispensable pour optimiser le retour sur investissement et maintenir la compétitivité du bien sur le marché.
Fiscalité, attractivité locative et pérennité patrimoniale
Le respect des normes énergétiques conditionne l’accès à plusieurs avantages fiscaux et influence la stratégie de mise en location. Certains dispositifs d’incitation, ainsi que l’éligibilité aux abattements sur revenus fonciers, dépendent désormais de la performance énergétique minimale du logement. Parallèlement, la décence énergétique devient un critère légal pour louer un logement, renforçant la responsabilité des propriétaires sur la durée d’exploitation de leurs biens.
La performance énergétique impacte également directement la stabilité des revenus locatifs. Selon l’Ademe, les logements bien classés présentent des charges énergétiques inférieures de 30 % à 40 % par rapport à ceux classés E ou F. Cette économie améliore le reste à vivre des locataires et réduit le risque de vacance locative dans les zones où les candidats au logement sélectionnent les biens en fonction des charges globales, renforçant ainsi la prévisibilité patrimoniale pour les propriétaires.
Références :
SDES, Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2024
https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2024#:~:text=de%20la%20publication).-,Résumé,13%2C9%20%25%20du%20parc
ONRE (Observatoire Nationale de la Précarité Énergétique), Tableau de bord de la précarité énergétique – novembre 2025
https://librairie.ademe.fr/index.php?controller=attachment&id_attachment=8083
Legifrance, LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924
Ministère de la Transition écologique, Diagnostic de performance énergétique – DPE
https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe
Ademe, Diagnostics de performance énergétique pour les logements – Classe énergétique
https://data.ademe.fr/applications/diagnostics-de-performance-energetique-pour-les-logements-par-habitation
Est Républicain, Réforme du DPE en 2026 : classement, passoires thermiques… Ce qui change sur les logements en Lorraine et Franche-Comté
https://www.estrepublicain.fr/economie/2026/01/20/reforme-du-dpe-en-2026-classement-passoires-thermiques-ce-qui-change-sur-les-logements-en-lorraine-et-franche-comte
