Depuis plusieurs années, la location meublée séduit de nombreux propriétaires grâce à une fiscalité jugée avantageuse. Mais en 2026, le cadre change. Réforme fiscale de la location meublée, baisse des abattements, hausse des prélèvements sociaux… Le LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) est clairement dans le viseur des pouvoirs publics.
Dans ce contexte plus contraignant, une option attire de plus en plus l’attention : le meublé de tourisme classé. À la fois outil de différenciation commerciale et levier fiscal, il permet de préserver une partie des avantages du micro-BIC, malgré un cadre fiscal globalement durci, à condition d’en comprendre les règles.
Réforme fiscale de la location meublée : ce qui change en 2026
La réforme portée par la loi du 19 novembre 2024 vise un objectif clair, freiner l’essor des locations touristiques de courte durée, jugées responsables de tensions sur le logement dans certaines zones.
Première mesure phare : le régime micro-BIC meublé est fortement raboté pour les meublés de tourisme non classés. À compter de la déclaration 2026 (revenus 2025), le plafond de chiffre d’affaires passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement fiscal est abaissé de 50 % à 30 %.
Ainsi, la conséquence directe est qu’au-delà de 15 000 € de recettes, le bailleur bascule automatiquement au régime réel, parfois sans l’avoir anticipé.
Meublé de tourisme classé vs non classé : deux régimes, deux fiscalités
C’est ici que la distinction devient essentielle. Tous les meublés ne sont pas logés à la même enseigne.
Meublé de tourisme non classé :
- Seuil micro-BIC : 15 000 €
- Abattement fiscal location meublée : 30 %
- Bascule rapide vers le régime réel
Meublé de tourisme classé :
- Seuil micro-BIC maintenu à 77 700 €
- Abattement fiscal de 50 %
- Régime plus stable malgré la réforme
De la sorte, le classement meublé tourisme permet de conserver une fiscalité plus favorable, là où le non classé subit de plein fouet la réforme.
Le régime réel : une contrainte, mais aussi une opportunité
Passer au régime réel n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Sous ce régime, le bailleur peut déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances et certains travaux.
Surtout, le régime réel permet de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, un mécanisme puissant pour réduire, voire neutraliser l’imposition pendant plusieurs années.
Mais cette option suppose une comptabilité rigoureuse, la conservation des justificatifs et souvent l’intervention d’un expert-comptable. Pour les petits bailleurs, la simplicité du micro-BIC reste souvent préférable, à condition d’y rester éligible.
Pourquoi le classement devient un levier fiscal stratégique
Face au durcissement de la fiscalité meublé tourisme, le classement apparaît comme une porte de sortie légale. Effectivement, cette méthode permet de rester au micro-BIC avec un abattement de 50 %, d’éviter une bascule subie vers le régime réel et de sécuriser le cadre fiscal dans un environnement instable.
Le classement ne dispense toutefois pas du respect des règles énergétiques et locales de plus en plus strictes applicables aux meublés de tourisme.
Conditions et coût du classement meublé tourisme
Le classement meublé tourisme est volontaire, valable 5 ans, et attribué de 1 à 5 étoiles selon une grille nationale de 133 critères (équipements, services, accessibilité, développement durable). La démarche passe par un organisme évaluateur accrédité (et non directement par Atout France). Le coût du classement meublé varie en moyenne entre 100 et 250 €, selon la taille du logement et la région.
Le délai est raisonnable, comptez 2 à 6 semaines entre la demande et l’obtention du certificat.
Un avantage fiscal, mais pas seulement
De plus, au-delà de la fiscalité pour un meublé de tourisme, le classement apporte aussi :
- Une meilleure visibilité sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) ;
- Un gage de qualité pour les voyageurs ;
- Parfois une taxe de séjour plus favorable, selon les communes ;
- Une valorisation patrimoniale du bien en cas de revente.
C’est donc un outil à la fois fiscal, commercial et patrimonial.
Meublé classé ou alternative location longue durée : quel choix faire ?
Avec la hausse de la CSG, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et la pression croissante sur la location touristique, certains propriétaires s’interrogent : faut-il rester en meublé, classer son bien ou envisager une alternative à la location longue durée ?
La réponse dépend alors du niveau de recettes, du temps consacré à la gestion, de la localisation du bien et de la stratégie patrimoniale globale.
En 2026, le meublé de tourisme classé n’est plus un simple label de confort. C’est un outil d’optimisation fiscale, un moyen de préserver l’abattement micro-BIC et de sécuriser son investissement face à une réforme fiscale en mouvement. C’est pourquoi, avant de trancher, anticipez, simulez, et faites-vous accompagner. Dans un contexte incertain, le classement offre aujourd’hui l’un des rares points de stabilité.
Références :
Lodgify.com, Tout savoir sur le classement des meublés de tourisme (2026), https://www.lodgify.com/blog/fr/classement-meubles-tourisme/
Impots.gouv.fr, Je suis propriétaire d’une location meublée de tourisme. Quel est le nouveau régime fiscal applicable à cette activité ?, https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-suis-proprietaire-dune-location-meublee-de-tourisme-quel-est-le-nouveau
Classement.atout-france.fr, Le classement des meublés de tourisme, https://www.classement.atout-france.fr/le-classement-des-meubles-de-tourisme
PAP.fr, Budget 2026 : les avantages du LMNP peuvent disparaître si…, https://www.pap.fr/actualites/budget-2026-les-avantages-du-lmnp-peuvent-disparaitre-si/a29526
Edito.seloger.com, Régime LMNP : fin du micro-BIC et passage au réel en 2026 – guide pour bailleurs avertis, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/changement-regime-lmnp-2026_2-s-y-preparer-article-21367_14.html
