Que l’on soit locataire ou propriétaire, on a peut-être déjà connu ce moment de flottement où où l’on se questionne : « À qui revient cette dépense ? » Dans la grande majorité des cas, les conflits locatifs ne naissent pas d’un gros chantier, mais de détails du quotidien : un robinet qui goutte, une facture de plomberie jugée excessive, ou une ligne de charges difficile à comprendre.
Pour s’y retrouver, il existe heureusement une règle simple à garder en tête : le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations, tandis que le propriétaire assume ce qui relève de la vétusté, des travaux importants et de la décence du logement. Cette répartition est explicitement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et par les décrets relatifs aux réparations locatives et aux charges récupérables. Encore faut-il savoir comment l’appliquer concrètement.
1. Robinet qui fuit, chasse d’eau capricieuse : l’entretien courant
Un robinet qui goutte, un joint à changer, une chasse d’eau qui se dérègle… Ces petits tracas du quotidien font partie de l’entretien normal du logement. Leur prise en charge revient au locataire, tant qu’il s’agit de réparations simples liées à l’usage.
En revanche, si l’équipement est vétuste ou défectueux dès l’origine (robinetterie hors d’âge, mécanisme irréparable), le remplacement incombe au propriétaire.
2. Canalisations bouchées : tout dépend de la cause
Un évier ou des toilettes bouchés relèvent en principe de l’entretien courant : le locataire paie le débouchage. Mais si le problème vient d’une colonne d’évacuation collective, d’un défaut de conception ou d’un réseau ancien, le propriétaire doit intervenir.
La clé, ici, c’est l’origine du problème, pas seulement le symptôme.
3. Chauffage et eau chaude : entretien VS remplacement
Le locataire est tenu d’assurer l’entretien annuel de la chaudière, lorsqu’elle est individuelle, ainsi que le nettoyage courant des équipements.
En revanche, le remplacement d’une chaudière, d’un ballon d’eau chaude ou d’un système de chauffage défaillant relève du propriétaire, dès lors qu’il s’agit de vétusté ou de panne majeure.
4. Électricité et gaz : petites interventions ou mise aux normes
Changer une ampoule, remplacer un fusible ou une prise endommagée fait partie des obligations du locataire.
À l’inverse, la mise aux normes d’une installation électrique ou de gaz, ou la réparation d’un réseau défaillant, incombe toujours au propriétaire. Le logement doit rester sûr et conforme.
5. Travaux votés en copropriété : pas de débat
Ravalement de façade, réfection de la cage d’escalier, rénovation de la toiture… Les travaux décidés par la copropriété sont à la charge du propriétaire, même s’ils concernent indirectement le logement loué.
Le locataire peut, en revanche, participer via les charges à certains frais d’entretien courant des parties communes.
6. Ascenseur et parties communes
Le fonctionnement quotidien de l’ascenseur (électricité, entretien) peut être répercuté au locataire via les charges.
Néanmoins les grosses réparations, la mise aux normes ou le remplacement de l’équipement restent intégralement à la charge du propriétaire.
7. Jardin et extérieurs
Dans une maison avec jardin, l’entretien courant revient au locataire : tonte, taille des haies, arrosage, entretien des allées.
En revanche, les travaux lourds, comme l’abattage d’un arbre dangereux ou la réfection d’une clôture vétuste, relèvent du propriétaire.
8. Peintures, sols, aménagements
Repeindre un mur, changer un papier peint ou personnaliser la décoration est à la charge du locataire… À condition de remettre le logement en état au départ, sauf accord contraire. Lorsque les revêtements sont usés par le temps, et non par une mauvaise utilisation, le propriétaire doit prendre en charge la rénovation.
9. Taxes et impôts : qui paie quoi ?
La règle est simple :
- La taxe foncière est toujours payée par le propriétaire.
- La taxe d’habitation, sur les résidences principales a été supprimée pour tous les usagers depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est payée par le propriétaire, mais récupérable auprès du locataire via les charges.
10. Assurance habitation : une obligation pour le locataire
Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation, couvrant notamment les dégâts des eaux, incendies et explosions. Une attestation peut être demandée chaque année par le propriétaire. Sans assurance, le bail peut être résilié.
Ce qu’il faut retenir
La majorité des litiges naissent d’un manque d’information, pas d’une mauvaise volonté. Relire attentivement son bail, connaître les règles de base et communiquer rapidement en cas de problème permet d’éviter bien des tensions. En cas de doute persistant, des outils publics comme Signal Logement ou un échange avec un professionnel peuvent aider à clarifier la situation avant qu’elle ne dégénère.
Références
Anil.org, Locataire ou propriétaire : qui paie les réparations dans une location ?, https://www.anil.org/parole-expert-logement-locataire-qui-paie-les-reparations/
Economie.gouv.fr, Quelles charges pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ?, https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/gerer-mon-budget-et-mon-epargne/quelles-charges-pouvez-vous-recuperer
Horiz.io, Locataire et propriétaire : voyons qui paie quoi ?, https://horiz.io/gestion-immobiliere/locataire-et-proprietaire-voyons-qui-paie-quoi
Service-public.gouv.fr, Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31697
Signa-logement.beta.gouv.fr, Entretien du logement : qui paye quoi ?, https://signal-logement.beta.gouv.fr/blog/entretien-logement-qui-paye-quoi/
Edito.seloger.com, Que doit payer un propriétaire ou un locataire dans une location ?, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/proprietaire-ou-locataire-qui-paye-quoi-faites-le-test-article-24995.html