Quand on parle de « taux trop élevés », on pense souvent au taux affiché par la banque. Pourtant, il existe une limite légale au-delà de laquelle un prêt immobilier ne peut tout simplement pas être accordé : c’est le taux d’usure. En 2026, alors que le crédit se normalise au-dessus de 3% et que l’assurance emprunteur pèse parfois lourd dans l’équation, comprendre ces plafonds peut éviter des refus et vous aider à ajuster votre dossier.
Le taux d’usure : un plafond légal qui inclut bien plus que le taux du prêt
Le taux d’usure, c’est le taux d’intérêt maximum légal que les banques ont le droit de pratiquer lorsqu’elles vous accordent un crédit. S’il est dépassé, la banque ne peut pas vous financer, même si votre dossier est « bon » sur le papier.
Néanmoins, on ne compare pas ce plafond au « taux nominal » (celui mis en avant dans les pubs), mais au TAEG (taux annuel effectif global), qui additionne notamment :
- le taux du crédit,
- l’assurance emprunteur,
- certains frais (dossier, garantie, courtage…).
C’est pour ça que des emprunteurs peuvent se faire bloquer à cause de l’assurance, même avec un taux de prêt correct.
Les taux d’usure à connaître au 1er trimestre 2026
Pour le 1er trimestre 2026 (du 1er janvier au 31 mars), les plafonds « immobilier » sont les suivants :
- Prêt à taux fixe < 10 ans : 4,12%
- Prêt à taux fixe de 10 à < 20 ans : 4,59%
- Prêt à taux fixe ≥ 20 ans : 5,13%
- Prêt à taux variable : 4,99%
- Prêt relais : 6,15%
À retenir : la plupart des plafonds reculent, mais la catégorie « 20 ans et plus » monte légèrement. Cela ne veut pas dire que les banques vont forcément augmenter leurs taux, mais cela confirme que les financements longs restent un segment plus « tendu » (donc plus cher et plus surveillé).
Pourquoi certains dossiers coincent (même quand le taux du prêt paraît raisonnable)
Le dépassement du taux d’usure arrive souvent dans trois cas :
- Assurance emprunteur élevée. C’est fréquent quand on emprunte à deux avec un profil de santé plus coûteux à assurer, quand on est senior, ou quand la quotité assurée est très forte (100% + 100%).
- Petits budgets/longues durées. Sur 20-25 ans, la banque est plus prudente. Et plus la durée est longue, plus l’assurance (et le coût total) pèse dans le TAEG.
- Dossier « juste » sur l’endettement. Même si le taux d’usure n’est pas le seul critère, la banque reste encadrée par des règles de prudence (notamment la limite de 35% d’endettement dans les pratiques d’octroi).
Comment éviter un refus pour « dépassement du taux d’usure » ?
Bonne nouvelle, quand ça bloque, ce n’est pas toujours « non » définitif. Il y a souvent des leviers simples.
Travailler l’assurance (souvent le levier n°1)
Comparer une assurance externe (délégation) peut faire baisser le TAEG, parfois de façon décisive. Et si vous empruntez à deux, ajuster la quotité (assurer 100%/50% au lieu de 100%/100%, par exemple) peut aussi réduire la facture – à condition que le niveau de protection reste cohérent pour votre foyer.
Raccourcir la durée (même un peu)
Passer de 25 ans à 22 ans, ou de 20 ans à 18 ans, peut parfois suffire : vous baissez le coût global, et vous rentrez sous le plafond.
Augmenter l’apport ou réduire le montant emprunté
Moins vous empruntez, moins l’assurance (calculée sur le capital) pèse dans le TAEG.
Négocier / limiter certains frais
Frais de dossier, courtage, type de garantie… Ce ne sont pas toujours les montants les plus gros, mais dans un dossier au millimètre, ça compte.
Et si votre banque refuse, la Banque de France rappelle un réflexe simple : faire plusieurs simulations auprès d’autres banques ou via un courtier.
Ce que ces plafonds disent du marché du crédit en 2026
Le taux d’usure sert d’abord à protéger l’emprunteur, mais il donne aussi une idée du marché : quand les plafonds baissent, cela signifie généralement que les taux moyens observés précédemment reculent aussi (avec un léger décalage). En 2026, on est dans une phase de détente progressive, mais pas uniforme : les prêts longs restent ceux où la baisse est la plus lente – et où les banques restent les plus sélectives.
En clair, vous n’avez pas besoin d’attendre un « retour des taux à 1,5% » pour acheter. En revanche, vous avez tout intérêt à optimiser le montage (durée, assurance, apport) pour rester finançable, surtout si vous visez 20 ans ou plus.
Références :
Boursorama, Crédit immobilier : à quoi s’attendre en 2026 ?, https://www.boursorama.com/immobilier/actualites-amp/credit-immobilier-a-quoi-s-attendre-en-2026-6d8c36f5d37324210164f3aa12520f94
Capital, Crédit immobilier : les banques vont-elles être aussi prêteuses en 2026 ?, https://www.capital.fr/immobilier/credit-immobilier-les-banques-vont-elles-etre-aussi-preteuses-en-2026-1522813
BDOR, Crédit immobilier : les nouveaux plafonds de taux imposés aux banques en 2026, https://www.bdor.fr/actualites-or/credit-immobilier-nouveaux-plafonds-taux-banques-2026
Challenges, Crédit immobilier : voici les taux que les banques ne pourront pas dépasser au premier trimestre 2026, https://www.challenges.fr/immobilier/credit-immobilier-voici-les-taux-que-les-banques-ne-pourront-pas-depasser-au-premier-trimestre-2026_635419
Boursorama, Prêt immobilier : découvrez les taux d’intérêt que les banques ne peuvent plus dépasser, https://www.boursorama.com/immobilier/actualites/pret-immobilier-decouvrez-les-taux-d-interet-que-les-banques-ne-peuvent-plus-depasser-9fcd1c5f91aa01142f8895849fd988e4