Acheter un logement « sur le tard » fait souvent peur : est-ce que la banque va suivre ? Est-ce raisonnable si les revenus baissent à la retraite ? Et si l’assurance explose ? Bonne nouvelle : il n’existe pas d’âge légal maximum pour emprunter. En revanche, les règles du jeu changent quand on approche du départ : la banque anticipe la baisse de revenus, et l’assureur devient souvent le vrai juge de paix.
L’objectif n’est donc pas de se demander si c’est possible, mais plutôt dans quelles conditions cela reste une bonne idée.
Oui, les seniors peuvent emprunter et ils ont même des atouts
Contrairement à une idée reçue, les profils « pré-retraite » ne sont pas forcément pénalisés. Les banques peuvent y voir des dossiers rassurants :
– Apport plus conséquent (épargne, vente d’un premier bien, assurance-vie).
– Moins de charges familiales (enfants autonomes).
– Durées d’emprunt plus courtes (10–15 ans).
– Parfois déjà un patrimoine pouvant servir de garantie.
Un point à connaître : à partir de certains âges, des banques n’intègrent pas 100% du salaire actuel dans leurs calculs et peuvent retenir une base « prudente » pour anticiper la baisse de revenus à la retraite (le dossier est alors analysé comme si vos ressources allaient diminuer).
Le vrai verrou, c’est souvent l’assurance emprunteur
Sur le papier, l’assurance n’est pas obligatoire. Dans la vraie vie, elle est quasi indispensable pour obtenir un crédit. Or, en vieillissant, deux choses se compliquent :
– La fin de couverture : beaucoup de contrats « groupe » couvrent jusqu’à un certain âge, ce qui impose souvent que le prêt soit remboursé avant 75 ans (selon les contrats). Résultat : on emprunte plus court, ou on cherche une alternative.
– Le coût : l’assurance augmente avec l’âge, et peut finir par peser très lourd dans le coût total… voire faire dépasser le taux d’usure (le plafond légal au-delà duquel la banque n’a pas le droit de prêter).
Les leviers généralement utilisés quand ça coince :
– Délégation d’assurance (assureur externe), parfois avec une couverture plus tardive que les contrats groupe.
– Assurer surtout l’emprunteur le plus “assurable” (par exemple dans un couple, si l’un est plus jeune ou en meilleure santé, selon la stratégie retenue et les exigences de la banque).
– Renforcer les garanties (hypothèque sur un bien déjà payé, nantissement d’une assurance-vie), quand l’assurance est trop chère.
Les 4 questions à se poser pour savoir si c’est (vraiment) une bonne idée
Quel est le but : résidence principale ou investissement ?
Acheter juste avant la retraite n’a pas le même sens si c’est pour sécuriser son logement (ne plus payer de loyer, se rapprocher de la famille, adapter le logement) ou pour investir (revenus locatifs, transmission, placement). Dans le second cas, la banque regardera aussi la cohérence économique du projet (loyer attendu, charges, travaux, DPE, vacance locative).
Votre « après » retraite est-il finançable ?
Les banques appliquent la règle du taux d’endettement (35% en pratique, assurance incluse) et vérifient surtout que le budget reste tenable quand vos revenus baissent.
Un bon réflexe : faire une simulation « stress test » avec votre future pension estimée, pas uniquement votre salaire actuel.
Avez-vous intérêt à emprunter plutôt qu’à payer cash ?
Beaucoup de futurs retraités ont de l’épargne. Parfois, emprunter reste pertinent si cela évite de vider totalement le « matelas » et permet de garder une réserve de sécurité (et/ou de conserver une assurance-vie). C’est une logique souvent évoquée pour ces profils.
Et si le projet impacte la transmission ?
Acheter tard, c’est aussi penser à l’après. Certains montages existent pour transmettre en limitant la facture : par exemple le démembrement de propriété (donner la nue-propriété aux enfants tout en gardant l’usufruit).
À manier avec un notaire : c’est du « sur-mesure », et ça dépend de la situation familiale (enfants, famille recomposée, conjoint, etc.).
Quelles solutions si la banque (ou l’assurance) dit non ?
Si le crédit classique devient trop compliqué, il existe des options, selon votre profil :
– Acheter avec un apport plus élevé (et emprunter moins) pour réduire le risque et le coût d’assurance.
– Vendre un premier bien et racheter plus petit / mieux adapté.
– Garanties renforcées (hypothèque, nantissement) si l’assurance bloque.
– Et, plus marginalement, des montages spécifiques comme le prêt viager hypothécaire (à étudier au cas par cas, avec accompagnement).
À retenir
Oui, acheter juste avant la retraite reste possible, mais la réussite du projet repose surtout sur l’assurance emprunteur, la durée (souvent plus courte), et une simulation réaliste de votre budget une fois à la retraite. Et si vous cherchez aussi à organiser votre patrimoine, mieux vaut intégrer la question de la transmission dès maintenant, avec un professionnel.
Références :
Immobilier : acheter un bien alors que la retraite approche, c’est possible ! https://www.boursorama.com/epargne/retraite/actualites/immobilier-acheter-un-bien-alors-que-la-retraite-approche-c-est-possible-4044a71ae9beae1db2e291979a20f29f
Acheter un logement à l’approche de la retraite : ce qu’il faut savoir ,https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/devenir-proprietaire-de-partir-retraite-c-possible-article-19666_10.html
Pour les seniors, il vaut mieux emprunter avant la retraite, https://www.lesechos.fr/2018/04/pour-les-seniors-il-vaut-mieux-emprunter-avant-la-retraite-988520
Investir dans l’immobilier : « J’ai 50 ans et alors ? », https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/investir-l-immobilier-j-ai-50-ans-article-18127.html