Le paysage de l’investissement locatif connaît une recomposition profonde depuis la disparition progressive des mécanismes fiscaux qui structuraient le marché. La fin des anciens outils de type Pinel a créé un vide au moment même où la construction de logements ralentissait. Selon le ministère de la Transition écologique, les ventes de logements neufs destinés à la location ont chuté de 55 % entre 2023 et 2025, tandis que la demande locative progressait dans une majorité de bassins de vie.
C’est dans ce contexte que le gouvernement a intégré au projet de loi de finances pour 2026 un nouveau cadre fiscal immobilier, destiné à restaurer la lisibilité et la cohérence de l’investissement privé. Baptisé dispositif Jeanbrun, ce système marque une rupture avec l’ancien modèle. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt immobilier prédéfinie, mais d’une approche basée sur l’amortissement et la déduction fiscale annuelle, modulée par la durée de détention et les plafonds de loyers. Cette orientation traduit la volonté de positionner l’investissement locatif comme un levier patrimonial pérenne plutôt qu’un simple avantage fiscal immédiat.
Le retour d’une incitation fiscale pensée comme un socle patrimonial
La création du mécanisme Jeanbrun fait suite à plusieurs années de critiques formulées par les professionnels de l’immobilier à l’encontre des anciens cadres. La loi Pinel, bien qu’efficace en volume, était jugée instable et trop dépendante de paramètres administratifs tels que le zonage. La suppression définitive de ce régime fin 2024 a entraîné un recul important de l’investissement privé dans le neuf, alors que la production annuelle de logements plafonne à 260 000 unités, loin des besoins estimés à 350 000–400 000 par an.
Le nouveau programme s’inscrit dans une logique différente. Il repose sur une incitation fiscale immobilier adaptée à la réalité économique du bien et à sa faculté à générer des revenus réguliers. L’État affiche un objectif de 250 000 logements supplémentaires sur cinq ans grâce à ce mécanisme intégré dans un plan plus vaste visant deux millions de logements d’ici 2030. Cette orientation reflète la volonté de restaurer la confiance des investisseurs particuliers en offrant un cadre stable, lisible et aligné avec les fondamentaux patrimoniaux.
| Comment fonctionne le mécanisme Jeanbrun pour l’investissement locatif ? Un fonctionnement fondé sur l’amortissement et non sur la réduction fiscale Le mécanisme Jeanbrun repose sur une logique d’amortissement fiscal annuel appliqué aux revenus fonciers. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus imposables, ce qui réduit la base soumise à l’impôt sur le revenu. Cette déduction est modulée selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué. Pour les logements neufs : – Loyer intermédiaire : amortissement de 3,5 % par an, plafond de 8 000 € par foyer fiscal. – Logement social : amortissement de 4,5 % par an, plafond de 10 000 €. – Logement très social : amortissement de 5,5 % par an, plafond de 12 000 €. Pour l’immobilier ancien rénové : – Loyer intermédiaire : amortissement de 3 % par an. – Logement social : 3,5 % par an. – Logement très social : 4 % par an. – Le plafond annuel est de 10 700 €, mais les travaux de rénovation énergétique permettent de cumuler jusqu’à 21 400 € de déficit foncier reportable sur le revenu global. Conditions principales à respecter : – Location du logement pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale. – Plafonds de loyers conformes au référentiel Loc’Avantages, variant selon la catégorie du logement. – Biens neufs, en état futur d’achèvement ou anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. – Pas de zonage géographique : l’ensemble du territoire est éligible. Le mécanisme permet ainsi de transformer l’investissement locatif en outil fiscalement optimisé tout en favorisant la construction ou la rénovation de logements abordables, adaptés aux besoins des ménages. Il s’agit d’une approche durable, qui privilégie la cohérence économique et patrimoniale plutôt que la simple réduction d’impôt immobilier ponctuelle. |
Rendement et résilience : les nouveaux équilibres de la gestion locative
Le dispositif Jeanbrun offre aux propriétaires une souplesse opérationnelle pour organiser leur portefeuille immobilier et adapter la mise en location aux réalités du marché. Les taux d’amortissement pour les logements neufs vont de 3,5 % à 5,5 % par an avec des plafonds de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal, tandis que pour l’ancien rénové, ils oscillent entre 3 % et 4 %, avec un plafond annuel de 10 700 €. Cette latitude permet de calibrer la rentabilité locative en fonction de l’ampleur des travaux réalisés, du niveau de loyers pratiqués et des caractéristiques propres à chaque logement. Elle favorise ainsi une gestion patrimoniale ciblée, permettant de maximiser le rendement réel sur le long terme tout en respectant les seuils de déduction prévus par le cadre légal.
En complément, ce mécanisme incite à prévoir et atténuer les risques financiers liés aux périodes de vacance ou à la dévalorisation des biens. Les logements loués à des niveaux intermédiaires ou sociaux, soumis à des travaux énergétiques obligatoires, bénéficient d’une meilleure stabilité des recettes foncières. La combinaison de ces mesures avec l’amortissement annuel constitue un levier pour sécuriser la trésorerie, optimiser la gestion du patrimoine et assurer une performance pérenne sur l’ensemble de la période de location de 9 ans, même dans un contexte économique fluctuant et face à des charges variables telles que l’assurance et les taxes locales.
Des conditions d’accès élargies mais encadrées
Pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant un minimum de neuf ans en tant que résidence principale. Les biens éligibles comprennent les logements neufs, ceux acquis en état futur d’achèvement et les logements anciens assortis de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, permettant d’atteindre une classe énergétique A ou B au DPE.
Le système se distingue également par l’absence de zonage géographique. Contrairement aux anciens dispositifs, l’ensemble du territoire est éligible, redonnant de l’attractivité aux villes moyennes et aux territoires auparavant exclus. Les loyers doivent respecter les plafonds Loc’Avantages, soit 15 %, 30 % ou 45 % inférieurs au marché selon la catégorie du logement, ce qui conditionne directement la rentabilité locative des projets et l’intérêt patrimonial des investissements.
Une alternative crédible dans l’univers post Pinel
Ce nouveau cadre ne cherche pas à remplacer le Pinel de manière superficielle mais à proposer une solution plus cohérente aux investisseurs particuliers. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt fixe sur une durée limitée, le mécanisme Jeanbrun valorise la détention longue, la qualité du logement et la stabilité des flux locatifs. Cette approche correspond mieux aux attentes patrimoniales des ménages imposés, soucieux de sécuriser leurs revenus et la valeur de leurs actifs.
Inscrit dans le budget 2026, ce mécanisme reste soumis à l’adoption finale et aux décrets d’application. Sa philosophie marque cependant une rupture avec les logiques précédentes. En combinant amortissement, déficit foncier et absence de zonage, le nouveau dispositif fiscal immobilier pourrait devenir le socle de référence de l’investissement locatif pour les prochaines années, en redonnant toute sa place à l’analyse économique et patrimoniale du projet plutôt qu’à la seule recherche d’un avantage fiscal ponctuel.
Références :
BPCE, Bilan et perspectives de l’immobilier résidentiel en 2025
https://www.groupebpce.com/bilan-et-perspectives-de-limmobilier-residentiel-en-2025/
Le Figaro, Découvrez les contours du nouveau dispositif fiscal qui va inciter les Français à investir dans l’immobilier
https://www.lefigaro.fr/argent/budget-2026-le-ministre-jeanbrun-a-trouve-la-parade-pour-inciter-les-francais-a-investir-dans-l-immobilier-20260120
Médicis Immobilier neuf, Dispositif Jeanbrun : futur moteur de l’investissement locatif en 2026 ?
https://www.medicis-patrimoine.com/actualites-immobilier-neuf/marche-de-l-immobilier/2026/01/22/4204-dispositif-jeanbrun-futur-moteur-de-l-investissement-locatif.html
Valority, Dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut retenir pour investir en 2026
https://www.valority.com/actualite/investissement-immobilier/dispositif-jeanbrun/
InfoGouv.fr, Dispositif « Relance logement » : ce qu’il faut retenir
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
SDES, Rapport du compte du logement 2024
https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/rapport-du-compte-du-logement-2024
Assemblée nationale, Projet de loi de finances pour 2026, documents budgétaires logement
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/2247/AN/3650.pdf
