Face à la crise du logement, le gouvernement a annoncé, dans le cadre de la loi de finances pour 2025 adoptée en février, une série de mesures destinées à faciliter l’accession à la propriété et à relancer l’investissement locatif. Prévue pour entrer en vigueur au premier trimestre 2026, cette réforme comprend l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), la révision des frais de notaire et le redécoupage des zones tendues. Elle vise de surcroît à stimuler la construction dans des territoires moins sollicités, à améliorer l’accès au logement pour les classes moyennes et à encourager l’investissement locatif dans des zones stratégiques. Pour les professionnels du patrimoine, cette évolution du cadre réglementaire implique une anticipation afin d’accompagner efficacement les ménages et de tirer parti des nouvelles opportunités.
Un PTZ repensé pour élargir l’accession
Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro n’est plus limité aux appartements collectifs situés dans les zones A, A bis et B1. Il s’applique désormais aux maisons individuelles neuves sur l’ensemble du territoire français, offrant un accès plus large aux primo-accédants. Le plafond du prêt peut atteindre 100 000 euros selon la composition du foyer et la localisation du bien, et les plafonds de ressources ont été relevés pour inclure une plus grande partie des classes moyennes. Ces évolutions permettent à des communes jusqu’ici exclues de bénéficier du dispositif.
La proportion du projet financée par le PTZ varie selon le type de logement et la situation financière de l’acquéreur. Pour une maison neuve, elle peut représenter entre 10 % et 30 % du coût total, tandis qu’un appartement neuf peut être couvert jusqu’à 50 %. Les logements anciens avec travaux demeurent éligibles dans certaines zones détendues, offrant plus de flexibilité aux ménages et renforçant l’attractivité de l’aide pour l’accession.
Frais de notaire : un soulagement ciblé pour les primo-accédants
Dans certains départements, les droits de mutation à titre onéreux sur les ventes dans l’ancien pourraient passer de 4,5 % à 5 % jusqu’en 2028. Cependant, pour les primo-accédants, le taux réduit de 4,5 % est maintenu, dans la limite d’un prix d’acquisition de 300 000 euros. Cette disposition permet de réduire le coût d’entrée dans la propriété pour les ménages modestes et intermédiaires, et de soutenir l’achat d’un premier logement dans un contexte économique tendu.
Dans le neuf, les frais notariés restent minorés, entre 2 % et 3 % du prix de vente, ce qui rend ce segment particulièrement attractif pour les primo-accédants et les investisseurs. Cette différence de traitement entre l’ancien et le neuf favorise l’investissement dans des logements neufs et stimule la construction, contribuant ainsi à fluidifier le marché global.
Zones tendues : un zonage révisé pour rééquilibrer l’offre
Un arrêté du 5 septembre 2025 a redéfini le périmètre des zones tendues en France. 468 communes ont été reclassées, offrant désormais un accès aux dispositifs d’aide à l’acquisition, comme le PTZ, dans des territoires jusqu’ici écartés. Ce redécoupage vise à équilibrer la pression sur le marché immobilier et à encourager la construction dans des zones sous-exploitées, tout en diversifiant l’offre sur le territoire.
La participation des collectivités locales reste essentielle pour garantir que les nouveaux zonages correspondent aux réalités locales et favorisent une meilleure répartition des logements. Ce réajustement permet de stimuler l’investissement locatif et d’orienter les flux de construction vers des secteurs où la demande est forte mais l’offre limitée.
Apport personnel allégé : lever un frein pour les primo-accédants
Plusieurs établissements financiers ont assoupli leurs critères concernant l’apport initial pour les primo-accédants. Dans certains cas, il peut descendre sous 20 % du montant du prêt, offrant un accès plus large à ceux qui ne disposent pas de capital suffisant. Cette évolution rend l’acquisition d’un premier logement plus accessible et réduit la barrière d’entrée pour les ménages aux ressources limitées.
Cet allègement reste toutefois conditionné à la solvabilité et à la solidité du dossier de l’emprunteur. Les candidats à l’achat devront continuer à justifier de revenus stables et de garanties suffisantes pour obtenir un financement avantageux, soulignant l’importance d’une préparation financière rigoureuse malgré les nouvelles facilités.
2026 : nouvelles règles et anticipation des acteurs
Ces ajustements seront pleinement opérationnels au premier trimestre 2026, après publication des textes réglementaires précisant les conditions de ressources, les plafonds, les quotités du PTZ et les communes éligibles. Les professionnels du patrimoine, conseillers en gestion, courtiers et promoteurs devront suivre attentivement ces évolutions pour adapter leurs stratégies et informer efficacement leurs clients.
Le succès de cette relance dépendra de la cohérence entre l’annonce des mesures et leur application sur le terrain. Une mise en œuvre efficace permettra de stimuler la construction, de diversifier l’offre et de rendre l’accession à la propriété plus accessible, tout en offrant de nouvelles perspectives aux investisseurs et aux ménages.
Sources
- Service-public, Frais de notaire augmentation droits de mutation dans certains départements https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18183
- Selexium, PTZ 2025 une nouvelle réglementation depuis le 1ᵉʳ avril https://www.selexium.com/actualite/ptz-2025-nouvelle-reglementation
- SeLoger, PTZ, frais de notaire, LMNP : les nouvelles règles immobilières à connaître en 2025 https://edito.seloger.com/financement/mesures-fiscales/ptz-frais-de-notaire-lmnp-nouvelles-regles-immobilieres-connaitre-2025_4
- Batiactu, Hausse des frais de notaire, PTZ élargi, CEE renforcés : ce qui change au 1er avril 2025 https://www.batiactu.com/edito/hausse-frais-notaires-ptz-elargi-cee-renforces-ce-71067.php
- Côté Neuf, Nouveau Zonage PTZ (ABC) ce 5 Septembre 2025 ! : 468 communes reclassées https://www.coteneuf.com/blog/le-zonage-ptz-evolue-ce-5-septembre
- Capital, Immobilier : PTZ, frais de notaire, location… Ce qui change avec l’adoption définitive du budget 2025 https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-ptz-frais-de-notaire-investissement-locatif-ce-qui-change-en-2025-1508933 Actual Immo, Frais de notaire, PTZ, fiscalité : les nouvelles règles pour l’immobilier en 2025 https://www.actual-immo.fr/loi-finances-2025-immobilier-2/